Đủ chiêu “né” thuế chuyển nhượng bất động sản

Mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc vừa có công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục Thuế, điều tra xử nghiêm hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Theo quy định, người bán là cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, còn doanh nghiệp bất động sản đóng 20% trên thu nhập và còn nhiều loại phí, lệ phí khác. Tuy nhiên hiện nay, không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc có hiện tượng ký 2 hợp đồng ghi giá khác nhau, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.

Một căn nhà được giao dịch với giá 5 tỷ đồng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, tương đương với 100 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng công chứng để giá 2 tỷ đồng, thì số thuế phải đóng giảm xuống chỉ còn 40 triệu đồng. Nhà nước sẽ thất thu 60 triệu đồng, còn người bán thì ăn gian được số tiền này. Vì vậy, không ít người mua và người bán bắt tay nhau để ghi giá bán thấp hơn nhằm mục đích trốn thuế.

Cuối năm 2021, một cá nhân ở thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng đã bán hơn 13.000 m2 đất ở và đất trồng cây lâu năm với giá 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi cơ quan thuế phối hợp với cơ quan công an mời các bên liên quan đến làm việc, các cá nhân đã kê khai điều chuyển giá chuyển nhượng lên 8 tỷ đồng. Chi cục Thuế TP Đà Lạt đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính với số tiền thuế truy thu và tiền phạt là 187,5 triệu đồng.

Tại tỉnh Phú Yên, tháng 9/2021, cơ quan cảnh sát điều tra đã bắt tạm giam chủ một doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn, vì đã có hành vi kê giá 259 thửa đất trên các hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước số tiền thuế hơn 2,4 tỷ đồng.

Tình trạng bán nhà "2 giá" cũng đã diễn ra tại một số dự án bất động sản. Những lô liền kề tại một dự án được môi giới đưa ra tiền chênh gần tương đương với giá mua ký trên hợp đồng.

"Tổng giá trị hợp đồng bao gồm đất xây thô là 5,1 tỷ thì tiền chênh của nó là 3,4 tỷ", nhân viên môi giới nói.

Một chiêu thức khác dùng để trốn thuế hay được các doanh nghiệp áp dụng đó là mua bán lòng vòng.

"Họ sẽ bán cho cá nhân trước. Doanh nghiệp bán cho chính chủ sở hữu doanh nghiệp với giá 4 tỷ, bán bằng vốn không có lãi, thuế thu nhập doanh nghiệp không nộp đồng nào. Sau đó cá nhân lại bán cho doanh nghiệp khác 7 tỷ. Trong trường hợp này, tính thuế thu nhập cá nhân là 2% trên 7 tỷ là 140 triệu thôi. Phần chênh lệch họ được hưởng lợi là 460 triệu", PGS.TS. Lê Xuân Trường, Trưởng Khoa Thuế và Hải quan, Học viện Tài chính, cho biết.

Năm 2021, số thu thuế thua nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên cả nước là 21.000 tỷ đồng, tăng tới 30% so với năm 2020. Nhiều địa phương đã có những giải pháp để ngăn chặn việc trốn thuế. Điển hình là tỉnh Lâm Đồng, khi năm 2021 số thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã tăng tới gần gấp đôi.

Lâm Đồng: Thu thuế chuyển nhượng bất động sản tăng gần gấp đôi

Năm 2021, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành "Đề án Chống thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn". Tất cả các ban ngành, huyện đều phải vào cuộc. Ngoài việc đẩy mạnh tuyên truyền, giải pháp quan trọng được tỉnh Lâm Đồng triển khai là tăng cường quản lý, đấu tranh với người nộp thuế.

Ví dụ, cùng một khu đất, mảnh đất bên trái lại có giá 20 triệu đồng/m2, trong khi đó mảnh đất bên phải và các vùng lân cận lại chỉ có giá 10 triệu đồng/m2, thì những mảnh đất bên phải sẽ được coi là giao dịch đáng ngờ. Như vậy, cơ quan thuế sẽ làm việc với các bên liên quan để xác định lại giao dịch này.

Với phương pháp trên, năm 2021, cơ quan thuế tỉnh Lâm Đồng đã phối hợp với các cơ quan chức năng mời và đấu tranh giá chuyển nhượng với gần 50 trường hợp, qua đó làm tăng thu thêm tiền thuế cho ngân sách nhà nước.

"Cơ quan thuế đã phối hợp với các ban ngành để xây dựng dữ liệu giá bình quân trên thị trường, làm cơ sở để đấu tranh với người nộp thuế", ông Trần Phương, Cục trưởng Cục Thuế tỉnh Lâm Đồng, cho hay.

Kết quả, trong năm 2021, thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của tỉnh Lâm Đồng là 863 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Để có cơ sở pháp lý đấu tranh với tình trạng trốn thuế, mới đây Tổng cục Thuế đã xây dựng đề án "Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản". Hiện đề án đã được trình Bộ Tài chính, với nhiều giải pháp đồng bộ, quyết liệt.

Xây dựng đề án chống thất thu thuế với kinh doanh bất động sản

Trong đề án, Tổng cục Thuế đề xuất chỉ thanh toán qua ngân hàng mà không dùng tiền mặt trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

"Quy định đó nhằm kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản, làm cơ sở căn cứ tính thuế, để chống gian lận", bà Lý Thị Hoài Hương, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh, cá nhân - Tổng cục Thuế, cho biết.

Tổng cục Thuế cũng đề xuất bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan Thuế.

"Khi có dấu hiệu trốn thuế, cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên để ấn định thuế, cơ quan thuế phải có đủ căn cứ để thực hiện ấn định thuế. Để thu thập chứng cứ đó thì cần phải có chức năng điều tra. Hiện nay, cơ quan thuế phải chuyển cho cơ quan công an.", bà Lý Thị Hoài Hương cho biết thêm.

Ngoài ra, Tổng cục Thuế cũng đề xuất sửa đổi một số quy định liên quan đến Luật Đất đai để cho giá đất của UBND các tỉnh, thành phố sẽ dần tiệm cận với giá của thị trường. Theo các chuyên gia, đây là điểm mấu chốt để tránh cho việc người dân khai giá bán thấp hơn giá trị giao dịch.

"Giao cho UBND tỉnh quy định nhưng trên cơ sở khung giá của Chính phủ. Khung giá của Chính phủ thường có tính ổn định lâu dài. Đó là quy định trong Luật Đất đai. Các địa phương không thể quy định khác được. Trong khi giá biến động, xu hướng tăng. Về lâu dài phải nghiên cứu sửa Luật Đất đai, trong đó có phần liên quan đến quy định về xác định giá", PGS.TS. Lê Xuân Trường, Trưởng Khoa Thuế và Hải quan, Học viện Tài chính, nhận định.

Ngoài nỗ lực của cơ quan thuế với những giải pháp nêu trên, các chuyên gia cho rằng rất cần có sự tăng cường phối hợp chặt chẽ hơn nữa giữa các cơ quan, ban ngành tại địa phương nơi có đất như: cơ quan tài nguyên và môi trường, tư pháp, công an, thanh tra…, từ đó công tác quản lý thuế, chống thất thu thuế mới đạt được hiệu quả cao.