Dự án Northern Emerald Long Biên sau nhiều lần điều chỉnh chủ trương đầu tư đến nhận booking khi chưa xong móng

Dự án Northern Emerald Long Biên (Dự án Incomex Long Biên) hay còn gọi là "Ngọc Lục Bảo Phương Bắc" là Tổ hợp căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ ở cầu Vĩnh Tuy tọa lạc tại ngã tư “giao lộ chiến lược” Cầu Vĩnh Tuy – Đàm Quang Trung giao với đường Cổ Linh (phường Long Biên) do Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng (Incomex) làm chủ đầu tư.

Được biết, dự án xây dựng khối hỗn hợp với diện tích khoảng 1.803 m², quy mô 1 toà tháp 19 tầng nổi và 2 tầng hầm, cung cấp 196 căn hộ cao cấp được thiết kế với các loại hình 2-3-4 phòng ngủ, đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân.

Theo thông báo số 84/TB-CT ngày 10/6/2025 của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng về việc tiếp tục thi công Khối hỗn hợp thuộc dự án Tổ hợp căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ ở cầu Vĩnh Tuy, dự án sẽ được triển khai từ tháng 6/2025 và dự kiến đến tháng 6/2027 hoàn thành.

Nhiều lần điều chỉnh chủ trương đầu tư

Theo thông tin Phóng viên có được, ngày 30/9/2010 UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 4821/QĐ-UBND về việc thu hồi 9.166 m2 đất tại khu đất ký hiệu CC trong dự án xây dựng khu tái định cư cầu Vĩnh Tuy thuộc phường Long Biên, quận Long Biên (cũ) và giao cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng để thực hiện Dự án án đầu tư xây dựng Tổ hợp cồng trình thương mại, văn phòng và căn hộ nhà ở.

Trong tổng số 9.166 m2 đấ có: 1.460 m2 đất giới hạn bởi các điểm từ 66 đến 97 để xây dựng toà nhà chung cư cao tầng để bán, cao 18 tầng, không kể 2 tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng là 27.971 m2.

7.706 m2 đất được giới hạn bởi các mốc từ A, B,159, 158, G, 157, 156,14, 14A đến 14H, 22, 22’, A1 đến ranh giới khu đyất xây dựng nhà ở bán để xây dựng khu văn phòng và trung tâm thương mại, diện tích xây dựng toà nhà 18 tầng là 1.846 m2, diện tích xây dựng nhà cầu là 478m2, tổng diện tích sàn xây dựng 33.349 m2 (không kể 02 tầng hầm).

Dự án được chi làm 2 giai đoạn, giai đoạn 1: Khối nhà chung cư cao 18 tầng (đã xây dựng xong theo giấy phép xây dựng số 77/GPXD ngày 30/9/2016). Gia đoạn 2: Khối nhà hồn hợp (hiện nay đã triển khai theo giấy phép xây dựng số 44/GPXD ngày 14/10/2021).

Được biết, ngày 27/4/20215, UBND TP Hà Nội đã Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án lần thứ nhất.

Tiếp đó, ngày 1/02/2019 UBND TP Hà Nội tiếp tục ban hành Quyết định số 670/QĐ-UBND về việc điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án lần thứ 2.

Theo đó, điều chỉnh một số nội dung dự án đã được UBND TP Hà Nội chấp thuận tại Giấy chứng nhận đầu tư số 01121000781 ngày 10/6/2010, cấp điều chỉnh lần thứ nhất ngày 27/4/2015 như sau: Quy mô dự án được đầu tư xây dựng trên khu đất diện tích khoảng 9.166m2, diện tích xây dựng 3.747 m2; Mật độ xây dựng khoảng 40,9%; Tổng diện tích sàn công trình (bao gồm cả hầm, tầng kỹ thuật, nhà cài khoảng 78.225m2. Gồm 2 khối cồng trình cao tầng. Trong đó:

Khối nhà chung cư (đã xây dựng xong: Chức năng căn hộ ở cao 18 tầng và 1 tầng kỹ thuật, 2 tầng hầm; diện tích xây dựng 1.570 m2; diện tích sàn (không bao gồm tầng hầm, kỹ thuật) là 27.971m2.

Khối nhà hỗn hợp (hiện nay đang triển khai) với chức năng hỗn hợp (thương mại, văn phòng, căn hộ) cao 19 tầng, 2 tầng hầm để xe, diện tích xây dựng khoảng 1.803m2, diện tích sàn 34.603 m2 (không bao gồm tầng hầm. Tầng 1 đến tầng 5 với chức năng dịch vụ, thương mại, văn phòng và sinh hoạt công đồng, tầng 6 đến 19 chức năng căn hộ ở. Khối nhà cầu cao 3 tầng, diện tích xây dựng 373m3, tổng diện tích sàn 540 m2.

Dự án cung cấp với tổng số 388 căn hộ (trong đó khối chung cư đã xây dựng xong là 192 căn, khối nhà hỗn hợp hiện tại đang triển khai là 196 căn).

Thời gian tiến độ dự án thực hiện trong Quý III/2016 đến quý IV/2021. Tổng vốn đầu tư khoảng 1.039 tỷ đồng. Trong đó, giai đoạn 2, xây dựng toà nhà hỗn hợp (trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ) từ Quý III/2018 đến Quý IV/2021. Giai đoạn kết thúc đầu tư, đưa vào khai thác, sử dụng vào Quý IV/2021.

Trong thời gian trên, giai đoạn 2 của dự án chưa được triển khai, tiếp tục ngày 29/5/2020 UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 2202 về việc điều chỉnh một số nội dung ghi tại Quyết định số 4821/QĐ- UBND ngày 30/9/2010.

Theo đó, điều chỉnh vị trí, ranh giới khu đất được xác định tại bản vẽ quy hoạch mặt bằng tỷ lệ 1:500 do Công ty CP Thiết kế xây dựng ADCI lập 2018 được Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận kèm theo văn bản số 5480/QHKT-P2 ngày 7/8/2018.

Điều chỉnh 7.706m2 đất xây dựng khu văn phòng và trung tâm thương mại thành 7.706 m2 đất để xây dựng khối nhà hỗn hợp (thương mại, văn phòng, căn hộ ở) cao 19 tầng, 2 hầm để xe, gồm 2.137 đất để xây dựng công trình hồn hợp và nhà cầu; 5.569 m2 đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sân đường xung quanh toà nhà, một phần diện tích phía dưới xây dựng mở rộng tầng hầm theo quy hoạch.

Lý do điều chỉnh UBND TP Hà Nội dựa trên Quyết định số 670/QĐ-UBND ngày 1/02/2019 điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ ở cầu Vĩnh tuy, phường Long Biên.

Văn bản số 5480/QHKT-TMB-PAKT-P2 ngày 7/8/2018 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc; Quyết định phê duyệt điều chỉnh dự án số 08/QĐ-HĐQT ngày 24/7/2029 của Chủ tịch Hội đổng quản trị Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng.

Quyết định cũng nêu rõ, Sở Quy hoạch Kiến trúc chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc lập, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc khu văn phòng và trung tâm thương mại cao 18 tầng thành khối trung tâm thương mại văn phòng căn hộ cao 19 tầng.

Theo tìm hiểu, đến ngày 14/10/2021, Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng số 44/GPXD cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng xây dựng Khối nhà hỗn hợp thuộc dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ ở cầu Vĩnh Tuy, phường Long Biên.

Cơ quan chức năng cũng nêu rõ, giấy phép xây dựng có hiệu lực khởi công xây dựng trong 12 tháng kể từ ngày cấp, quá thời hạn chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng.

Tuy Giấy phép xây dựng được cấp phép cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng xây dựng Khối nhà hỗn hợp thuộc dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ ở cầu Vĩnh Tuy vào ngày 14/10/2021 nhưng đến giữa Quý II/2025 dự án án này mới đào móng.

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng cho hay, cơ quan chức năng cần làm rõ một số vấn đề ở giấy phép xây dựng này vì một giấy phép xây dựng được gia hạn tối đa chỉ được 2 lần, nếu giấy phép xây dựng được cấp năm 2021 thì tối đa công trình xây dựng chỉ được gia hạn đến gần cuối năm 2023 là hết và chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép xây dựng mới. Tuy nhiên đến giữa 2025 dự án mới tiếp tục trở lại thi công mà chủ đầu tư vẫn dùng giấy phép cũ thì cần phải xem xét lại toàn bộ hồ sơ của dự án từ đầu mới làm rõ được vấn đề.

Liên quan tới dự án này, mới đây UBND TP Hà Nội cũng đã ban hành Quyết định số 3625/QD-UBND chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư đối với dự án này sau nhiều lần điều chỉnh (điều chỉnh lần 1 ngày 27/4/2015; điều chỉnh lần 2 ngày 1/02/2019; điều chỉnh lần 3 ngày 02/7/2025). Tại lần điều chỉnh này, Khối nhà hỗn hợp sẽ được triển khai từ Quý III/2025 đến Quý III/2027.

Như vậy kể từ ngày được giao đất năm 2010 và thời gian khởi công giai đoạn 2 (Dự án Khối nhà hỗn hợp thuộc dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ ở cầu Vĩnh Tuy) từ Quý III/2018 đến Quý IV/2021 nhưng đến tháng 6/2025 dự án này mới tiếp tục triển khai trở lại sau nhiều lần điều chỉnh.

Chưa làm móng nhưng môi giới đã nhận booking dự án Northern Emerald Long Biên

Sau nhiều lần thay đổi chủ trương đầu tư, dự án Northern Emerald Long Biên đã chính thức tiếp tục thi công vào tháng 6/2025.

Theo tìm hiểu, hiện nay dự án dù mới được tiếp tục thi công, đang múc đất làm móng, nhưng trên một số nền tảng mạng xã hội và một số sàn bất động sản xuất hiện nhiều hội nhóm quảng cáo, giới thiệu, bán căn hộ tại dự án Northern Emerald Long Biên và hướng dẫn khách hàng booking (nhận cọc giữ chỗ) với giá từ 50 đến 100 triệu đồng/booking).

Đặc biệt, khi khách hàng đặt booking sớm sẽ được hưởng nhiều ưu đãi như chiết khấu 1.5%, thanh toán 95% được chiết khấu 8% , thanh toán theo tiến độ được chiết khấu 3%, được chọn căn đẹp khi mua căn hộ… booking càng sớm càng có lợi.

Sau khi chủ đầu tư ra giá chính thức, nếu khách hàng không lấy thì sẽ hoàn lại tiền booking, còn nếu khách hàng mua thì sẽ nộp thêm tiền để đặt cọc căn và ký hợp đồng mua bán.

Theo môi giới bán hàng tại dự án này cho hay, giá bán dự kiến căn hộ tại dự án Northern Emerald Long Biên có giá trung bình từ từ 86 triệu đến 98 triệu đồng/m2 (gồm thuế VAT, chưa kinh phí bảo trì), diện tích đa dạng từ 79.5m2 - 197m2.

Cũng theo môi giới bất động sản tại dự án này cho biết, hiện nay dự án mở bán các căn hộ coi như gần hết, đặc biệt với căn 2 phòng ngủ, nếu còn giá sẽ rất cao.

Theo khoản 3 điều 24 Luật kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định như sau:

Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
...

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo đó, nhà chung cư hình thành trong tương lai chưa đổ móng không được đưa vào kinh doanh vì phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng mới được phép đưa vào kinh doanh.

Đặc biệt, tại Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư số 3625/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội đối với dự án này cũng nêu rõ: “Nhà đầu tư đảm bảo vốn sở hữu, vốn vay, vốn huy động để thực hiện dự án theo đúng iến độ thực hiện dự án được phê duyệt. Chỉ được phép thực hiện huy động vốn khi đã đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và quy định hiện hành. Nghiêm cấm việc huy động vốn để triển khai dự án không đúng quy định của pháp luật dưới mọi hình thức”.

Liên quan đến vấn đề này, Phóng viên Báo pháp luật Việt Nam đã đến trụ sở Công ty Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng để đặt lịch làm việc, tuy nhiên gần nửa tháng trôi qua, Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng chưa có sự phản hồi lại thông tin báo nêu.

Công ty Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng (Incomex) có địa chỉ tại số 164 Lò Đúc, (phường Hai Bà Trưng, TP Hà Nội). Người đại diện theo pháp luật là bà Phạm Quỳnh Trang, đồng thời cũng là Tổng giám đốc của công ty. Theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Công ty Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng (Incomex) có mã số doanh nghiệp là 0100107042. Đăng ký lần đầu ngày 17/4/2006. Đăng ký thay đổi lần thứ 12, ngày 20/1/2025. Vốn điều lệ 200 tỷ đồng.