Dự án khu nhà ở thôn Như Nguyệt và thôn Đoài: Khách hàng cần tỉnh táo trước dự án "đuối" pháp lý
Đây là lời khuyên của Luật sư Vi Văn Diện - Giám đốc Công ty Luật TNHH Thiên Minh đối với khách hàng trước khi mua đất nền tại Bắc Ninh.
Tin nên đọc
Như Pháp luật Plus đã thông tin nhiều bài viết liên quan đến Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở thôn Như Nguyệt và thôn Đoài, xã Tam Giang, huyện Yên phong, Bắc Ninh (sau đây gọi là Dự án).
Một góc dự án. (Ảnh chụp tháng 9/2019).
Dự án này do Công ty Thương mại và xây dựng Đức Việt (Công ty Đức Việt) làm chủ đầu tư; Tổng mức đầu tư 70,06 tỷ đồng.
Tổng diện tích khu đất là 82.872,8m2, trong đó 31.324,47m2 là đất ở (tổng 307 lô đất), còn lại là đất dành cho hạ tầng kỹ thuật, đất sân bóng, nhà văn hoá…
Khách hàng cần tỉnh táo
Tính pháp lý là vấn đề cực kỳ quan trọng, mang tính quyết định mỗi khi khách hàng đầu tư vào sản phẩm bất động sản là đất nền. Đặc biệt, đối với thị trường bất động sản ở huyện Yên Phong (Bắc Ninh) nơi được coi là tâm điểm của thị trường bất động sản ở tỉnh Bắc Ninh.
Với đặc điểm là đô thị công nghiệp, hạ tầng huyện Yên Phong được đầu tư đồng bộ, mức thu nhập đầu người nơi đây ở mức cao, các giao dịch bất động sản liên tục biến động. Chính vì vậy, các chủ đầu tư, các ông chủ bất động sản cũng có những toan tính riêng của mình để đạt được lợi nhuận mỗi khi xây dựng dự án.
Dự án khu nhà ở thôn Như Nguyệt và thôn Đoài là một ví dụ điển hình. Mới đây nhất, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành văn bản số 3346 về việc Chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi xây dựng xong hạ tầng tại dự án Khu nhà ở thôn Như Nguyệt và thôn Đoài, xã Tam Giang, huyện Yên Phong.
Tại văn bản này, UBND tỉnh Bắc Ninh cũng yêu cầu Công ty Đức Việt thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu;…
Trước khi thực hiện kinh doanh bất động sản phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện kinh doanh theo quy định; Chịu trách nhiệm trước pháp luật về trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng theo các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và các quy định pháp luật khác có liên quan.
Theo cập nhất mới nhất của Pháp luật Plus, mới đây Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cho biết trong tháng 11 sẽ tiến hành Thanh tra dự án này. Đây là kế hoạch thanh tra được ban hành từ đầu năm 2019 đã được phê duyệt - nguồn tin của Pháp luật Plus cho hay.
Như vậy, có thể thấy chính quyền tỉnh Bắc Ninh cũng rất tỉnh táo, "răn đe" các chủ đầu tư phải nghiêm túc thực hiện kinh doanh bất động sản theo đúng Luật hiện hành. Nếu không phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những hành vi mà mình gây nên.
Luật sư Vi Văn Diện.
Bàn luận về vấn đề này, Luật sư Vi Văn Diện - Giám đốc Công ty Luật TNHH Thiên Minh cho hay: "Việc sốt đất, tăng giá đất "ảo", giá trị thật của lô đất đã bị đẩy lên quá cao đang diễn biến hết sức phức tạp ở các địa phương, nhất là các khu vực có tiềm năng sẽ đem lại nhiều cơ hội đầu tư. Nhưng đồng thời cũng mang lại không ít rủi ro, hệ lụy cho cả thị trường và nhà đầu tư. Trong đó, rủi ro lớn nhất vẫn là nhà đầu tư chạy theo các dự án chưa đủ pháp lý, "đuối pháp lý" nhưng vẫn cố chạy theo cơn sốt chung của thị trường, với tâm niệm "Đầu tư là sinh lợi".
Quy định pháp luật hiện nay đã quy định rất rõ, với dự án đất nền, muốn chuyển nhượng phải sở hữu quyền sử dụng đất, phải giải phóng mặt bằng và đầu tư một phần hạ tầng theo đúng tiến độ dự án. Đồng thời, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trước khi mở bán, chủ dự án phải thông báo cho các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và nhận được thông báo được phép kinh doanh thì chủ đầu tư mới được kinh doanh.
"Tại dự án khu nhà ở thôn Như Nguyệt và thôn Đoài, mới đây, tỉnh Bắc Ninh đã ban hành văn bản cho phép chuyển nhượng đất nền nhưng vẫn yêu cầu Chủ đầu tư là Công ty Đức Việt trước khi thực hiện kinh doanh bất động sản phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện kinh doanh theo quy định; Như vậy, Công ty Đức Việt phải có được giấy tờ xác nhận đủ điều kiện kinh doanh do Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương cấp, thì mới đủ tính pháp lý và kinh doanh bất động sản theo đúng quy định. Nếu thiếu giấy tờ này, thì việc chuyển nhượng là không có giá trị, người bị thiệt hại là khách hàng, nhà đầu tư khi không tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án" - Luật sư Vi Văn Diện cho biết thêm.
Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo:
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trường hợp tại Dự án khu nhà ở thôn Như Nguyệt và thôn Đoài sẽ thuộc khoản 1, điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.
Cơ quan ban hành văn bản này sẽ là Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh.
Gửi Đơn cầu cứu cơ quan Công an
Trước đó, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hương Giang (Công ty Hương Giang) đã gửi Đơn tới Công an tỉnh Bắc Ninh liên quan tới Dự án nêu trên.
Trao đổi với Pháp luật Plus, đại diện Công ty Hương Giang bà Đặng Thị Hương cho biết: Giữa hai Công ty đã không đi đến thoả thuận thống nhất, nên chúng tôi đã phải gửi Đơn tới Phòng Cảnh sát kinh tế (PC03) – Công an tỉnh Bắc Ninh để đề nghị cơ quan này giải quyết cho những quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty. Cơ quan Công an đã tiếp nhận Đơn của Công ty Hương Giang.
Cũng liên quan tới sự việc này, bà Đặng Thị Hương đại diện Công ty Hương Giang cho hay: “Hiện tại, giữa Công ty Hương Giang và Công ty Đức Việt đang có tranh chấp liên quan đến quyền và lợi ích tại Dự án này. Cho đến nay, hai bên vẫn chưa đi đến thoả thuận thống nhất được vì vậy Công ty Hương Giang đã phải nhanh chóng gửi Đơn đến cơ quan chức năng để bảo đảm lợi ích hợp pháp theo đúng quy định. Tôi được biết, phía Sở TN&MT tỉnh Bắc Ninh đã tiếp nhận Đơn của Công ty”.
Các lô đất được Công ty Đức Việt phân lô theo số thứ tự. Ảnh Chí Kiên.
Được biết, cuối năm 2017 giữa hai Công ty Hương Giang và Công ty Đức Việt có ký hợp đồng đầu tư; Tháng 9/2018, hai bên tiếp tục xây dựng Phụ lục hợp đồng, tại văn bản này, hai bên có phân chia rõ ràng quyền và lợi ích tương ứng với tỷ lệ hợp tác.
Để tìm hiểu rõ nội dung liên quan, Pháp luật Plus đã chủ động tìm hiểu tại Sở TN&MT tỉnh Bắc Ninh.
Phía Sở TN&MT Bắc Ninh cho hay: Công ty Hương Giang có Đơn gửi tới Sở TN&MT về việc đề nghị ngừng tất cả các giao dịch liên quan đến Dự án này, đề nghi ngừng cấp sổ đỏ vì có tranh chấp. Về nguyên tắc, khi có Đơn gửi tới chúng tôi, chúng tôi phải ngừng các giao dịch tại dự án, nếu không sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của Công ty Hương Giang
“Quy định là khi nào Công ty Hương Giang có Đơn xin rút nội dung ngừng giao dịch hoặc Công ty Đức Việt có văn bản giải trình, trong văn bản đó phía Công ty Đức Việt và Công ty Hương Giang đã tự thoả thuận xong và không còn tranh chấp nữa, thì phía cơ quan chức năng sẽ cho phép tiếp tục giao dịch và hoàn thiện các thủ tục liên quan”, phía Sở TN&MT Bắc Ninh phân tích.
Pháp luật Plus sẽ tiếp tục thông tin.
