Dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn và kinh doanh
Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình mới đây đã đăng tải thông tin về các dự án bất động sản (BĐS) chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; các dự án đã đủ điều kiện huy động vốn; các dự án đủ điều kiện kinh doanh bất động sản và cảnh báo rủi ro khi mua bán đất nền chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật ở dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh.
Đáng chú ý, theo công bố của Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình, dự án Khu dân cư Thịnh Lang, TP Hòa Binh đã lựa chọn được nhà đầu tư, ký hợp đồng thực hiện dự án nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản.
Khu vực phường Thịnh Lang, tỉnh Hòa Bình (Ảnh Google Maps)
Dự án có tổng diện tích thực hiện là 16,95 ha do Liên danh Công ty CP Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SUDICO) – SUDICO Hòa Bình làm chủ đầu tư.
Tổng chi phí thực hiện Dự án là hơn 273,077 tỷ đồng, trong đó chi phí thực hiện Dự án là 223,149 tỷ đồng; chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng khoảng 49,928 tỷ đồng. Thời gian thực hiện hợp đồng là 24 tháng.
Dự án Khu dân cư Thịnh Lang, TP Hoà Bình nằm trong Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được UBND Tỉnh phê duyệt vào năm 2014 và được UBND Tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 8/2017.
Để tránh những rủi ro trong giao dịch và đảm bảo minh bạch và đảm bảo phát triển lành mạnh ổn định của thị trường bất động sản, không làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự tại địa phương, tránh tình trạng các tổ chức, cá nhân huy động vốn, bán sản phẩm bất động sản trái quy định pháp luật trên địa bàn tỉnh, Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình khuyến cáo người dân không tham gia giao dịch đối với các bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Ảnh minh họa. (Nguồn: SUDICO)
Công ty CP Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SUDICO) tiền thân là doanh nghiệp nhà nước, thành viên của Tổng công ty Sông Đà, được thành lập vào ngày 12/9/2001 theo quyết định của HĐQT Tổng công ty Sông Đà.
Năm 2003, công ty được chuyển đổi sang mô hình công ty cổ phần, hoạt động sản xuất kinh doanh với vốn điều lệ ban đầu là 30 tỷ đồng. Sau nhiều lần tăng vốn, tính đến cuối quý I/2021, vốn điều lệ của SJS đạt mức hơn 1.148 tỷ đồng.
Công ty CP Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SUDICO) mới đây đã phải đính chính báo cáo kết quả kinh doanh trong báo cáo tài chính doanh nghiệp này đã công bố trước đó. Theo báo cáo tài chính sau khi đính chính của SJS, doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 220 tỷ đồng quý IV/2021, giảm 76% so với cùng kỳ; doanh thu thuần lũy kế cả năm 2021 đạt 747 tỷ đồng, giảm 34% so với cùng kỳ.
SUDICO ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý IV/2021 đạt gần 3,3 tỷ đồng, lũy kế cả năm 2021 đạt 63,4 tỷ đồng.
Cần cẩn trọng, tuyệt đối không giao dịch ở những dự án “bán lúa non”
Theo nhận định của giới chuyên gia bất động sản, khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, người mua cần cẩn trọng xem xét tính pháp lý của dự án trước khi ký kết các văn bản giao dịch, tránh để rơi vào vào tình trạng "mua lúa non", dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Tại Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 nêu điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo:
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng,giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trường hợp tại Dự án Khu dân cư Thịnh Lang, TP Hoà Bìnhsẽ thuộc khoản 1, điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, hiện tại đã lựa chọn được nhà đầu tư, ký hợp đồng thực hiện dự án nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản
Muốn bán được sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có được trong tay văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật" thì mới được phép mở bán. Nếu chưa có văn bản này, chủ đầu tư không được phép huy động vốn từ các nhà đầu tư, hoặc rao bán. Nếu cố tình, chủ đầu tư sẽ vi phạm pháp luật.
Vì vậy, mọi hoạt động như huy động vốn, nhận đặt cọc... tại dự án khi chủ đầu tư chưa được các cơ quan chức năng có thẩm quyền cho phép sẽ là vi phạm pháp luật. Vậy nên, người mua cần cẩn trọng xem xét tính pháp lý của dựa án trước khi tham gia ký kết các văn bản giao dịch. Đa phần rủi ro thường là các dự án bán ‘lúa non’, mập mờ pháp lý…
Trong khi đó, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, có hiệu lực ngày 28/1/2022 có quy định mức phạt tiền đối với vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản.
Theo đó, phạt tiền từ 400 - 600 triệu đồng đối với một trong các hành vi: kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định; kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định; triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
