Dự án Golden King: Không thể ‘chẻ nhỏ’ văn phòng làm office-tel

Bán lỗ 300 triệu căn hộ 6 sao ở toà nhà cao nhất Đông Nam Á

Thị trường căn hộ tháng 4 tại Hà Nội - TP HCM thanh khoản tốt

Đó là ý kiến của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, về việc thực hiện chuyển đổi công năng và quy hoạch 1/500 tại dự án Golden King, đường Nguyễn Lương Bằng, quận 7.

Dự án Golden King không thể chuyển từ cái có luật sang cái không luật

- Dự án Golden King được phê duyệt chức năng văn phòng và trung tâm thương mại, hiện đã xây xong phần thô. Trong trường hợp chủ đầu tư muốn "chẻ nhỏ" phần văn phòng làm office-tel để bán thì thủ tục xin phép thay đổi quy hoạch 1/500 và chuyển đổi công năng như vậy có khả thi không, thưa Luật sư?

Loại hình bất động sản office-tel chưa được thừa nhận trong bất cứ văn bản pháp luật nào. Tuy nhiên, tại một số dự án được phê duyệt có phần diện tích có chức năng vừa làm văn phòng vừa có thể lưu trú (chỉ đăng ký tạm trú), gọi là office-tel. Điều đó có nghĩa, pháp luật không có nhưng thực tế vẫn hình thành và tồn tại từ các quyết định phê duyệt dự án cụ thể.

Chính vì chưa có văn bản pháp luật, office-tel không có pháp luật điều chỉnh, nên công trình có chức năng thương mại, văn phòng chuyển đổi công năng sang office-tel là không thể thực hiện được vì không có thủ tục hành chính. Hay nói một cách khác, đang chuyển từ cái có luật sang cái không luật, từ vật hữu hình sang vật vô hình trước pháp luật.

Ở góc độ chủ đầu tư, bản chất của office-tel được hình thành và tồn tại bằng các quyết định phê duyệt dự án nên nó chỉ có thể chuyển đổi sang office-tel bằng hình thức sửa đổi, bổ sung quyết định phê duyệt dự án.

Đối với dự án Tòa nhà Royal Tower, văn bản phê duyệt quy hoạch 1/500 không điều chỉnh việc phân chia quyền sở hữu (chia nhỏ) nên có thể nói không có căn cứ quy định pháp luật nào để chia nhỏ khi dự án chưa hoàn thành. Dự án Tòa nhà Royal Tower đang dự định thực hiện một việc chưa có ai làm, chưa có tiền lệ nên khó ngay từ khái niệm office-tel vào hệ thống pháp luật chuyên ngành.

Chủ đầu tư có thể thực hiện theo cách, hoàn thành dự án và cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình, sau đó chuyển nhượng từng phần công trình tại công chứng theo luật dân sự với thời hạn sở hữu không quá 50 năm. Tuy nhiên chức năng của office-tel không được đảm bảo cho người mua vì không có văn nào của cơ quan nhà nước phê duyệt chức năng này. Tuy nhiên, cách này pháp luật cũng chỉ quy định chung chung mang tính nguyên tắc.

Coi chừng ‘tiền mất tật mang’

- Dự án Golden King được rao bán office-tel khi chưa được phê duyệt sẽ mang lại rủi ro gì cho khách hàng?

Thứ nhất: các dự án có phê duyệt office-tel nếu sau này pháp luật quy định loại hình này thì có thể phải chuyển đổi hoặc đáp ứng theo điều kiện quy định pháp luật mới nên đây là rủi ro. Có thể thấy thực tế như, trước đây pháp luật không cấm căn hộ làm nơi kinh doanh nhưng sau đó Luật Nhà ở cấm nên các căn hộ này đang phải chịu thi hành quy định cấm phải di dời và không được đăng ký tại cơ quan nhà nước.

Thứ hai: đối với dự án không được phê duyệt công năng office-tel, thì khách hàng luôn là người chịu mọi thiệt hại về số tiền, những chi phí phát sinh và thời gian khi nào giải quyết xong. Hay nói một cách khác, các giao dịch có thể bị vô hiệu do đối tượng không đúng: không được phép tự phân chia sở hữu, đưa thêm công năng office-tel. Trường hợp này công trình phải trả về chủ đầu tư còn người mua đòi lại tiền như một chủ nợ, giữ office-tel cũng không được mà đòi lại tiền cũng không xong.

- Dự án Golden King được giao đất 50 năm, kể từ 2008. Vậy theo Luật sư, đến hết thời hạn giao đất (năm 2058) thì người mua office-tel (trong trường hợp dự án được duyệt thay đổi) còn quyền lợi gì không hay mất hết?

Đối với đất thuộc công trình không phải nhà ở thì chỉ được sử dụng đất có thời hạn, do đó nếu chủ đầu tư hoàn thành dự án và được cấp giấy chứng nhận sở hữu toàn bộ công trình, sau đó phân chia chuyển nhượng tại công chứng thì người mua chỉ được sở hữu có thời hạn không quá 50 năm. Sau khi hết thời hạn 50 năm, việc sử dụng đất tiếp tục như thế nào, phải đóng tiền sử dụng đất ra sao thời hiện nay chưa được quy định.

- Xin cảm ơn Luật sư!