Đồ án quy hoạch ga Hà Nội: Bất cập từ hình thức BT tại chỗ

TP.HCM hồi sinh dự án nghìn tỷ khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc, bất động sản khu Đông có giá

Địa ốc 24h: Lối thoát cho các dự án "chết lâm sàng", sau 30 năm thu hút FDI bất động sản được gì?

Bất động sản được gì sau 30 năm thu hút FDI?

“Thiên đường hoa hồng” The Eden Rose làn gió mới trên thị trường bất động sản

Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, ga Hà Nội nằm trong nội đô lịch sử cần tuân thủ nguyên tắc quy hoạch chung Hà Nội. Ngay cả khi di dời các Bộ, ngành nhưng lại lấy đất để xây nhà ở đều là đi ngược với mục tiêu đã đề ra.

Hà Nội vừa có văn bản xin ý kiến các bộ, ngành liên quan về đồ án quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/2000 Khu vực ga Hà Nội và phụ cận, trong đó đề xuất các công trình xây dựng cao 40 – 70 tầng.

Không thực hiện BT tại chỗ

- Từng là người phụ trách quản lý về quy hoạch, kiến trúc Thủ đô, ông thấy điều này có đi ngược với mục tiêu mà quy hoạch chung Hà Nội đã đề ra trước đây?

Quy hoạch chung Hà Nội được Thủ tướng phê duyệt năm 2011. Mục tiêu chính là Xây dựng Thủ đô Hà Nội phát triển bền vững, có hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, phát triển hài hòa giữa văn hóa, bảo tồn di sản, di tích lịch sử, với phát triển kinh tế.

Quy hoạch chung Thủ đô đã và đang thực hiện 6 năm nay. Theo quy định cứ 5 năm sẽ tiến hành rà soát lại mục tiêu trong quá trình thực hiện xem có phù hợp không để điều chỉnh. Tuy nhiên, từ trước khi có quy hoạch chung 2011 và các quy hoạch chung trước đó, Hà Nội luôn chủ trương hạn chế phát triển nhà cao tầng và kiểm soát sự gia tăng dân số cơ học trong 4 quận trung tâm.

Những mục tiêu đã đặt ra phải kiên định trong quá trình thực hiện, chứ nếu tăng nhà cao tầng sẽ tăng mật độ dân số. Mỗi dự án tăng một tí, kéo theo nhiều nhu cầu khác tăng lên, chất tải lên hạ tầng. Điều này đi ngược với mục tiêu đã đề ra. Từ đó ảnh hưởng đến quy hoạch cũng như cuộc sống của người dân.

- Tuy nhiên, nếu tuân thủ quy hoạch thì sẽ khó thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư thưa ông?

Đúng là để các nhà đầu tư tham gia phát triển thì họ phải nhìn thấy lợi nhuận, nhưng nếu đảm bảo lợi nhuận thì sẽ phá vỡ quy hoạch. Còn nếu tuân thủ quy định hạn chế chiều cao công trình thì lại không thể thể cân bằng tài chính.

Với Ga Hà Nội, phải cho xây 40-70 tầng mới thu hồi vốn nhưng sẽ gây ách tắc giao thông, quá tải lên hạ tầng. Theo tôi, trước hết, Hà Nội cần phải có quy hoạch toàn bộ hệ thống các nhà ga, đường sắt nội đô theo quy hoạch chung đã duyệt để kết nối đồng bộ và cân đối chung về hạ tầng kỹ thuật chứ không nên động đến ga nào chỉ bàn về ga đó. Đồng thời, phải cân đối xem hạ tầng chịu tải được đến đâu thì cho phép làm đến đó và phải công bố công khai để các nhà đầu tư tham gia.

Có thể thực hiện theo hình thức BT theo quy hoạch bằng cách nhà đầu tư cải tạo khu vực này, sẽ được cấp đất ở khu vực khác để xây dự án đảm bảo nguồn thu cho nhà đầu tư không nên BT tại chỗ “lấy nó nuôi nó” trong khu vực nội đô lịch sử.

Có như thế mới thực hiện được mục tiêu quy hoạch. Bởi nếu cứ cho phép nhà đầu tư xây cao tầng, chất tải lên hạ tầng. Hạ tầng đô thị hỏng là Nhà nước gánh, người dân chịu chứ nhà đầu tư hầu như không có trách nhiệm gì.

Công khai dự án vào quy hoạch

- Nhiều ý kiến cho rằng, hạ tầng đô thị yếu kém chủ yếu là do các dự án bất động sản tại Hà Nội phát triển thiếu quy hoạch. Ông có đồng tình với quan điểm này?

Hiện nay, các loại quy hoạch của Hà Nội đã được xây dựng khá đầy đủ nhưng đến giai đoạn lập quy hoạch chi tiết thì lại có sự điều chỉnh cục bộ, thay đổi khá nhiều so với mục tiêu ban đầu.

Nhiều cái sai nhỏ, cộng lại thành sai lớn. Mặt khác, nhiều khu đô thị không đồng bộ về hạ tầng, đường cụt, hạ tầng kỹ thuật thì không kết nối được... dẫn đến bị bỏ hoang.

Mỗi quy hoạch chung sinh ra là định hướng về mặt nguyên tắc cho đô thị phát triển 20 – 30 năm. Đến quy hoạch phân khu được duyệt là cụ thể hóa 1 bước của quy hoạch chung, là cơ sở hình thành dự án và cũng là đầu bài để lập quy hoạch chi tiết. Nhưng thực tế thời gian qua thực hiện thường lẫn lộn quy trình này, cứ chỗ nào có đất trống là Chính quyền địa phương cấp cho nhà đầu tư và chủ yếu là để xây dựng nhà ở.

Có thể nói, có quy hoạch tốt nhưng trong quá trình triển khai quy hoạch, tổ chức thực hiện quy hoạch, quản lý thực hiện theo mục tiêu quy hoạch chưa tốt và còn nhiều bất cập. Có quy hoạch nhưng lại thiếu kế hoạch dẫn đến tình trạng dàn hàng ngang để đầu tư theo phong trào – không có trọng tâm, trọng điểm, hình thành dự án trên cơ sở quy hoạch chung thiếu kết nối và cân đối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

- Để giải quyết vấn đề này theo ông cần phải có những giải pháp cụ thể như thế nào?

Chúng ta cần có dự báo về dân số cũng như nhu cầu nhà ở trong tương lai để hoạch định các khu vực phát triển dự án, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Cùng đó phải quy hoạch từng khu, làm sẵn hạ tầng tuân thủ đúng Nghị định 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Có khu nào đến 2030 chưa được “sờ” tới cũng cần công bố cho người dân biết. Chứ hiện dự án treo rất nhiều, động đến đâu cũng dính quy hoạch... rất lãng phí đất đai.

- Vâng! Xin cảm ơn ông.