Định vị lại M&A bất động sản trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường

Bối cảnh và nhu cầu tái định vị

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng rồi chững lại bởi cả yếu tố nội tại lẫn biến động toàn cầu, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ “sàng lọc” mạnh. Cùng lúc, các khung khổ pháp lý mới—như Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - đang từng bước đi vào thực thi, mở ra cơ hội phục hồi. Trong bối cảnh đó, M&A nổi lên như một công cụ chiến lược, không chỉ dừng ở chuyển nhượng dự án mà còn kết hợp M&A doanh nghiệp để tái cơ cấu tài chính, xử lý pháp lý và tạo động lực hợp tác phát triển.

Phát biểu khai mạc, bà Phạm Thùy Dương, Trưởng Ban Vận động thành lập Hiệp hội M&A Việt Nam nhấn mạnh: “M&A không chỉ là công cụ tài chính; đó là chiến lược tất yếu để doanh nghiệp tái cấu trúc và tăng trưởng.” Bà cho biết Hiệp hội khi ra đời sẽ đóng vai trò hạt nhân thúc đẩy minh bạch - chuẩn hóa - kết nối, làm cầu nối giữa doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan quản lý.

Góc nhìn chuyên gia: Cơ hội trong biến động

Tại phiên thảo luận đầu tiên, PGS.TS Trần Đình Thiên (nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam) nhận định các dịch cơ cấu kinh tế và thương mại quốc tế đang tái sắp xếp chuỗi giá trị, mở ra không gian mới cho tái cấu trúc nền kinh tế. Theo ông, bất động sản có thể trở thành “trung tâm kết nối” của dòng vốn và công nghiệp hỗ trợ ở cấp địa phương:“Địa phương nào nắm bắt được xu hướng này sẽ có lợi thế chiến lược trong hoạt động M&A bất động sản”.

Từ góc độ pháp lý, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trưởng Khoa Pháp Luật Kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trường ĐH Luật Hà Nội) và PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung (Giảng viên cao cấp Trường Đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) phân tích cả tiến bộ lẫn khoảng trống của khung pháp luật hiện hành. Hai diễn giả nhấn mạnh yêu cầu đồng bộ hóa quy định về chuyển nhượng dự án, đất đai, đầu tư, tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm để giảm chi phí giao dịch và rủi ro pháp lý trong các thương vụ.

Ông Phạm Viết Thắng - Phó Viện trưởng Viện Phát triển Nghiên cứu kinh doanh nhấn mạnh vai trò của một hệ sinh thái M&A toàn diện. Theo ông, cần xây dựng một không gian đối thoại đa chiều, nơi doanh nghiệp, quỹ đầu tư, ngân hàng và các chuyên gia tư vấn cùng chia sẻ, kết nối và nhìn nhận lại tiềm năng của M&A trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường. Ông Thắng khẳng định, khi Hiệp hội M&A Việt Nam chính thức ra đời, tổ chức này sẽ trở thành trung gian đủ tầm vóc để thúc đẩy chuẩn mực giao dịch, bảo đảm tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các thương vụ.

Mở rộng định nghĩa M&A bất động sản

Trong buổi Tọa đàm, phần Panel 2 các chuyên gia thống nhất mở rộng cách hiểu về M&A bất động sản: không chỉ bó hẹp ở chuyển nhượng dự án hay mua bán cổ phần doanh nghiệp nắm quỹ đất như trước, mà cần nhìn M&A BĐS như tổ hợp kép giữa M&A doanh nghiệp và chuyển nhượng dự án. Cách tiếp cận này giúp mở rộng biên độ cơ hội từ tái cấu trúc tài chính, xử lý hồ sơ pháp lý đến thiết kế mô hình hợp tác phát triển mới.

Về khung pháp lý, các diễn giả chỉ ra một số khoảng trống cần hoàn thiện, mặc dù các đạo luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đầu tư (sửa đổi) – đã nới lỏng nhiều ràng buộc và tạo thuận lợi cho đầu tư, các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng dự án và xử lý tài sản bảo đảm vẫn còn phức tạp. Chẳng hạn, một số chủ đầu tư chỉ chuyển nhượng dự án khi “không còn khả năng vay vốn” và dự án đã bị thế chấp tại ngân hàng, nhưng “việc xử lý tài sản bảo đảm tại Việt Nam vẫn còn vướng pháp lý và kéo dài về thời gian, khiến quá trình M&A tiềm ẩn nhiều thách thức”.
Các chuyên gia kiến nghị cần tiếp tục hoàn thiện quy định về cổ phần hóa doanh nghiệp bất động sản, kiểm soát giá đất, minh bạch hồ sơ dự án, và đơn giản hóa thủ tục đầu tư để giảm thiểu “bẫy pháp lý” cho nhà đầu tư. Ngoài ra, nhiều ý kiến nhấn mạnh tầm quan trọng của đội ngũ luật sư, chuyên gia tư vấn giàu kinh nghiệm trong việc “dẫn đường” cho các thương vụ thành công.

Vai trò kết nối của IPC M&A Việt Nam

Trong tọa đàm, Bà Đặng Thị Thu Hương đại diện Trung tâm IPC M&A Việt Nam giới thiệu hoạt động và định hướng chiến lược của đơn vị trực thuộc Hiệp hội M&A Việt Nam và chuyên trách trong mảng M&A bất động sản. IPC M&A Việt Nam đóng vai trò “cầu nối cơ hội” cho thị trường, chuyên kết nối các doanh nghiệp phát triển dự án với nhà đầu tư trong và ngoài nước. Bà Hương nhấn mạnh ba yếu tố then chốt để thành công trong M&A bất động sản: xác định đúng chủ thể M&A (người mua, người bán và các “deal” phù hợp), chuẩn bị kỹ lưỡng trước và sau M&A (kể cả chuẩn hóa dữ liệu, phân tích rủi ro, lập hồ sơ và lộ trình hậu sáp nhập) và bản lĩnh thị trường của tư vấn viên (vai trò đánh giá giá trị, gỡ rối pháp lý và thúc đẩy đàm phán). Quan điểm của bà Hương cho thấy IPC M&A định hướng “gắn kết” dữ liệu và dịch vụ pháp lý để hỗ trợ quy trình M&A suôn sẻ, từ khâu tìm kiếm đối tác đến hậu mãi sau thương vụ.

Tại buổi Tọa đàm, Luật sư Nguyễn Văn Thái (Phó Trưởng Ban Vận động) cũng trình bày mục tiêu xây dựng M&A M&A minh bạch và chuyên nghiệp, từng bước chuẩn hóa quy trình và đào tạo chuyên gia M&A. Luật sư Thái khẳng định: “Một thị trường M&A lành mạnh cần được dẫn dắt bởi một tổ chức đủ tầm vóc là Hiệp hội M&A Việt Nam sẽ là nền tảng thúc đẩy chất lượng giao dịch, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng tính bền vững cho các thương vụ đầu tư”. Điều này cho thấy Hiệp hội sẽ đóng vai trò điều phối, xây dựng quy chuẩn nghề nghiệp và dẫn dắt thị trường M&A phát triển bền vững.

Tọa đàm Tháng 9 không chỉ là diễn đàn chuyên sâu về M&A BĐS mà còn là bước chuẩn bị quan trọng cho việc thành lập Hiệp hội M&A Việt Nam. Sự kiện khẳng định M&A đang và sẽ là đòn bẩy chiến lược để tái cấu trúc thị trường bất động sản, đóng góp cho quá trình tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới./.