Phải đưa condotel về lại bản chất của nó là khách sạn, không liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
 |
| Luật sư Trương Anh Tú. |
Luật sư Trương Anh Tú (Văn phòng luật sư Trương Anh Tú, Đoàn Luật sư Hà Nội), người dành nhiều tâm huyết nghiên cứu về condotel nêu ý kiến.
Ra nghị định vì ai?
PV: Đại diện Bộ Xây dựng vừa cho biết, Bộ đang nghiên cứu và sẽ trình Chính phủ các quy định về quản lý vận hành condotel, dự kiến ban hành đầu năm 2019. Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về động thái này? Với những diễn biến trên thị trường condotel thời gian qua, việc có một hành lang pháp lý cho condotel có ý nghĩa như thế nào?
LS Trương Anh Tú: Dường như Bộ Xây dựng đã hơi nhiệt tình thái quá trong công tác quản lý ngành của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch.
Condotel bản chất là khách sạn, ngành du lịch đã có những quy chế, quy định để điều chỉnh. Bộ Xây dựng - một bộ ngoài lĩnh vực du lịch, lại đi chắp bút cho Chính phủ trong công tác quản lý condotel liệu có phù hợp với pháp luật về tổ chức hệ thống hành chính?
Sự bức thiết phải ra đời về văn bản hướng dẫn quản lý vận hành condotel hay không là tùy từng góc nhìn. Ở góc nhìn của Bộ Xây dựng, nếu xây nhà ở thì đã có hệ thống pháp luật về nhà ở, còn ở góc nhìn của Bộ VH-TT-DL, nếu xây khách sạn thì đã có hệ thống pháp luật về du lịch. Còn ở đây, tính bức thiết lại nằm ở bộ phận những chủ đầu tư condotel chứ không phải là nhu cầu đòi hỏi thực sự của hệ thống pháp luật Việt Nam.
PV: - Thưa ông, cho đến nay, khâu vướng mắc nhất trong việc mua bán condotel là khách hàng bỏ tiền ra để mua căn hộ condotel nhưng việc mua bán này chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận, chưa có văn bản pháp luật quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng lại phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Người mua căn hộ condotel là chủ nhưng lại không có quyền quyết định tài sản của mình. Hệ quả là chủ đầu tư vẫn là chủ quản lý condotel sau khi đã bán cho khách hàng và hưởng số tiền quản lý.
Theo ông, nếu ban hành nghị định hướng dẫn quản lý vận hành condotel, vướng mắc này có hóa giải được không? Chúng ta nên làm như thế nào để đảm bảo lợi ích của khách hàng mua condotel, khuyến khích người dân tham gia vào lĩnh vực bất động sản có khả năng phát triển nóng trong thời gian tới này?
LS Trương Anh Tú: - Thời gian trước, nhiều bộ ngành đã có đề xuất sửa bốn luật: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng để cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel. Tuy nhiên, theo tôi, dù có sửa luật, pháp lý của condotel vẫn không thể đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành, bởi vẫn còn đó Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp.
Khi nguyên lý đã mâu thuẫn, dù có sửa trăm luật để condotel được công nhận thì cuối cùng rất nhiều vấn đề pháp lý sẽ nảy sinh mà không thể có cách nào giải quyết triệt để. Và cũng không thể hạn chế những rủi ro mà loại hình căn hộ này mang lại.
Đối với các condotel, giải pháp tốt nhất là các dự án đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel phải trở thành khu dân cư. Trong trường hợp này, các condotel sẽ không phải là khách sạn nữa, mà trở thành khu dân cư, phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.
 |
| Hiện cả nước có hơn chục ngàn căn condotel đã và đang xây dựng. |
Thứ hai, đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường, cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó. Tức là, phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch, đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ. Không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Nếu chỉ để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với hợp đồng thuê phòng, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước trước đây, thay vì việc sửa luật, cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư.
Về vấn đề bảo vệ quyền lợi của khách hàng mua condotel, trước hết, đối với quyền lợi trong giao dịch dân sự, nhất là trong những giao dịch có số lượng giao dịch lớn, giá trị lớn và mối quan hệ pháp luật phức tạp, nhất định phải tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp luật, chuyên gia về condotel. Đó là việc đầu tiên mà những người chuẩn bị "mon men" bước chân vào mua bán condotel phải làm.
Còn đối với những khách hàng đã mua condotel, họ chỉ cần nghiên cứu những thông tin trên đó để biết được quyền và nghĩa vụ của mình đến đâu, thực tế mình đã bỏ tiền ra mua cái gì. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, khách hàng tiếp tục mời luật sư đứng ra bảo vệ quyền lợi cho mình.
Cần phải hiểu rằng, không thể có chuyện anh tham gia giao dịch mua bán những sản phẩm không phù hợp rồi đòi hỏi Nhà nước phải hợp pháp hóa. Luật pháp điều chỉnh vì lợi ích chung của xã hội, không phải cứ nhìn thấy cái gì ngoài xã hội là luật pháp phải xắn tay vào điều chỉnh.
Condotel là khách sạn!
PV: Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư condotel tiến hành dự án dưới danh nghĩa là khu thương mại - du lịch, đồng nghĩa các nghĩa vụ của dự án với Nhà nước được thực hiện theo tiêu chuẩn này. Trong trường hợp đảm bảo quyền lợi cho người mua condotel, quyền lợi của Nhà nước cũng cần được đảm bảo qua các quy định như thế nào? Những điểm nào cần phải được quy định rõ ràng (chẳng hạn quy chuẩn thiết kế quy hoạch, các vấn đề về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, điều kiện đưa các dự án condotel vào kinh doanh... hay những điểm nào khác)?
Đối với hàng ngàn căn condotel đã có chủ sở hữu, chế tài nào để xử lý những vướng mắc của condotel mà vẫn đảm bảo không bỏ lọt lỗ hổng để chủ đầu tư condotel nhiều lần trục lợi? Xin ông đưa ra một vài gợi ý cụ thể.
LS Trương Anh Tú: Dự án condotel phải tuân thủ các nghĩa vụ với Nhà nước theo những tiêu chuẩn cụ thể, đó là tiêu chuẩn khu du lịch nghỉ dưỡng. Chủ đầu tư condotel biết điều này vì mỗi dự án đều có cố vấn pháp lý rất mạnh. Điều xã hội đòi hỏi đối với chủ đầu tư condotel là họ phải hết sức minh bạch trong việc tham gia các giao dịch đối với khách hàng.
Cách đây 1-2 năm, các chủ đầu tư condotel đưa ra những thuật ngữ như: "căn hộ nghỉ dưỡng", "bất động sản du lịch", "sổ đỏ", "sở hữu trọn đời"... Nhưng gần đây, tôi thấy một công ty bất động sản nổi tiếng và có sản phẩm condotel vào loại lớn nhất ở Việt Nam hiện nay, bắt đầu chuyển sang dùng thuật ngữ "hợp đồng cho thuê dài hạn khách sạn, căn hộ". Tôi cho rằng sự chuyển đổi này trước hết xuất phát từ sự minh bạch của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nó là kết quả từ một quá trình bền bỉ liên tục đăng tải của các cơ quan báo chí và một số chuyên gia nói nhiều về việc này.
Nếu cá nhân, doanh nghiệp nào muốn xây dựng nhà ở để kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản thì Nhà nước đã xây dựng cơ chế, khuôn khổ, chính sách pháp luật để cho cá nhân, doanh nghiệp đó thực hiện và thực tế việc này đã được làm tốt trong nhiều năm qua.
Ngược lại, cá nhân, doanh nghiệp nào thích làm du lịch, xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn, Nhà nước cũng đã có hệ thống về tiêu chuẩn chất lượng, quy chuẩn về xây dựng và có hệ thống pháp luật về du lịch để cho cá nhân, doanh nghiệp làm. Việc này cũng được thực hiện tốt mấy chục năm qua.
Nếu chủ đầu tư thích một trong hai loại ấy thì cứ làm, còn nếu cứ muốn trộn lẫn hai loại ấy thành một thì Nhà nước không giải quyết được. Phải minh định ra, không thể trộn lẫn.
Tất nhiên, nếu trộn lẫn mà có lợi cho cả xã hội thì cũng có thể nghiên cứu. Suy cho cùng, pháp luật là để điều chỉnh các mối quan hệ xã hội, dù cho nó mới thì chúng ta tiếp tục sửa đổi để hoàn thiện pháp luật. Nhưng như đã nói, nó phải phục vụ cho lợi ích chung của xã hội, chứ không phải xây dựng pháp luật để phục vụ cho một vài người.
Chuyện chủ đầu tư condotel trục lợi thì báo chí, chuyên gia đã phân tích rất nhiều. Đó là chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá cao ngất ngưởng cho người dân. Đó là chủ đầu tư đã bán căn hộ condotel cho khách hàng nhưng vẫn làm ông chủ của condotel đó và hưởng số tiền quản lý condotel.
Dù khách hàng bỏ ra nhiều tỷ để sở hữu một căn hộ trong condotel, nhưng thực chất đó lại là khách sạn của người khác. Trong trường hợp xấu, chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án để huy động vốn và khi không có khả năng trả nợ thì rủi ro (mất hết, ngoài quyền khởi kiện) sẽ thuộc về các khách hàng mua condotel.
Chế tài lớn nhất để xử lý việc này là chế tài của sự minh định ở góc độ pháp luật và thị trường. Vấn đề này cần được báo chí và các chuyên gia lên tiếng, vì đôi khi cấp quản lý không thể can thiệp một cách thô bạo vào các quan hệ dân sự. Chính sự lên tiếng của báo chí và các chuyên gia là cách tốt nhất để người dân hiểu để từ đó hành xử cho đúng. Và ngược lại, cũng cần có một văn bản cứng rắn của Nhà nước trong đó quy định rõ, cho thuê khách sạn thì phải nói là cho thuê khách sạn, bán nhà ở thì phải nói là bán nhà ở, không được dùng những thuật ngữ như "bất động sản du lịch" hay "sở hữu căn hộ du lịch trọn đời"... Đó là những thuật ngữ rất mông lung, mơ hồ, ru ngủ khiến cho người dân xuống tiền hàng tỷ đồng. Nhà nước cần nghiêm cấm sử dụng những thuật ngữ nói trên để quảng cáo, nghiêm cấm có hợp đồng mua bán và cam kết cấp sổ đỏ, ai vi phạm thì xử phạt để bảo vệ lợi ích chung.
PV: Loại hình condotel đã được xây dựng và phát triển ở nhiều quốc gia trên thế giới. Vậy Việt Nam có thể học hỏi việc quản lý vận hành condotel của các nước như thế nào, đặc biệt là Mỹ - nơi đầu tiên hình thành và phát triển condotel? Khi các quy định về quản lý vận hành condotel được ban hành, ông hình dung nó sẽ làm thay đổi thị trường condotel như thế nào?
LS Trương Anh Tú: Chúng ta cũng đang bị ru ngủ bởi những điều này. Bản thân tôi chưa đọc bất kỳ văn bản pháp luật nào của Mỹ, châu Âu, Nhật Bản... về condotel. Nhưng nếu có thì tôi cho rằng các quốc gia đó sẽ thiết kế theo tinh thần condotel là một sản phẩm du lịch, một thứ book phòng trọn đời, đảo phòng thông qua hệ thống liên kết, chứ không phải một thứ "con lai", hay như những gì người ta đang rêu rao.
Thuật ngữ condotel được đưa từ nước ngoài về Việt Nam, nhưng thuật ngữ và nội hàm là hai câu chuyện hoàn toàn khác biệt, không thể chuyển ngữ nước ngoài một cách đơn giản như vậy. Ngay thuật ngữ ở Việt Nam nhưng nó được đặt trong các từ điển pháp lý, từ điển chuyên ngành rất khác nhau, nội hàm của nó phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chúng ta khi đưa vào luật.
Khi đưa vào luật, nếu muốn, chúng ta có thể chỉ dùng nó như một tên gọi để phân biệt phòng khách sạn thông thường với phòng khách sạn đặt theo kiểu trọn đời. Nhưng cũng có thể mở rộng ra, suy diễn theo ý chủ quan của chúng ta, biến nó thành một thứ bất động sản du lịch.
Nhìn một cách thẳng thắn, khi về Việt Nam, condotel đã bị biến tướng, trở thành một sản phẩm đầu tư nhằm tìm kiếm lợi nhuận.
Condotel là từ kết hợp giữa condo và hotel (căn hộ - khách sạn) được hiểu là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Trong căn hộ khách sạn, bạn có thể sử dụng bếp nấu nướng và tất cả những tiện ích của một căn hộ chung cư thông thường.
Cần phải thống nhất cách hiểu về condotel là một loại hình khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư, chứ không phải là việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn và căn hộ chung cư.
Thay vào đó, phải hiểu, condotel vẫn mang bản chất của khách sạn, phục vụ cho khách du lịch lưu trú mà không thể thay đổi bản chất này theo sự thay đổi kết cấu phòng khách sạn. Đó là một loại hình giải trí, thư giãn và nghỉ ngơi, phải đưa về đúng bản chất của nó.
Trở lại với việc tới đây sẽ cho ra đời quy định pháp lý cho condotel, tôi tin rằng nó sẽ có tác động thay đổi thị trường, nhưng về lâu về dài e rằng nó sẽ tạo ra rắc rối pháp lý, những cuộc tranh chấp dài bất tận. Vì thế, thà quyết liệt xử lý còn hơn nuông chiều để rồi nó sẽ mọc ra những mầm mống tranh chấp.
Hướng xử lý condotel rất đơn giản, khách sạn là khách sạn. Dù có thuê trọn đời, 30 năm hay 50 năm, thậm chí 100 năm, pháp luật không cấm, đó là giao dịch dân sự, muốn thuê bao nhiêu thì thuê, thuận mua vừa bán. Quan trọng là không được đánh tráo khái niệm.
Tôi muốn nhấn mạnh lại rằng, phải đưa condotel về đúng bản chất của nó là khách sạn, không liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Còn nếu tiếp tục như bấy lâu nay, khiến khách hàng giao dịch mà không hiểu nổi nó, cứ tiến hành giao dịch rồi tranh chấp, rõ ràng phải xử phạt hành chính chủ đầu tư, công bố lên phương tiện thông tin đại chúng để minh bạch về vấn nạn này.
