Cơ chế gỡ vướng mắc dự án đất đai tồn đọng trước 2025

Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 147/2026/NĐ-CP để hướng dẫn chi tiết việc thực hiện các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm gỡ rối cho hàng loạt dự án đang trong tình trạng tồn đọng, kéo dài.

Đây là bước cụ thể hóa Nghị quyết số 29/2026/QH16 được Quốc hội thông qua vào ngày 24 tháng 4 năm 2026.

Trọng tâm của chính sách là xử lý dứt điểm các vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức và cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực.

Theo đó, cơ chế đặc thù này bao trùm nhiều khía cạnh vô cùng quan trọng.

Quy định sẽ tập trung xử lý các dự án đã lỡ được cấp giấy chứng nhận không đúng với quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, nhà nước cũng đưa ra hướng giải quyết cho việc tiếp tục giao đất hoặc cho thuê đất đối với những dự án từng vướng vi phạm trong khâu lựa chọn nhà đầu tư hay công tác quản lý, sử dụng đất.

Hơn nữa, việc xử lý dự án đầu tư trên khu đất mà Nhà nước thu hồi không thuộc trường hợp quy định cũng được làm rõ.

Đồng thời, văn bản mới tiến hành sửa đổi một số nội dung liên quan đến Nghị quyết số 265/2025/QH15 của Quốc hội.

Đáng chú ý nhất trong Nghị định lần này là những hướng dẫn chi tiết về cách thức xử lý các dự án đã được cấp giấy chứng nhận sai quy định.

Để giải quyết triệt để vấn đề, Sở Xây dựng sẽ là đơn vị chủ trì, phối hợp sát sao cùng các cơ quan hữu quan nhằm rà soát lại mức độ phù hợp của dự án so với quy hoạch đô thị và nông thôn.

Sau quá trình rà soát, Sở Xây dựng có trách nhiệm tổng hợp toàn bộ kết quả đánh giá để lập hồ sơ hoàn chỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Dựa trên cơ sở đó, lãnh đạo cấp tỉnh sẽ xem xét và ra quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất, hoặc điều chỉnh cả mục đích lẫn thời hạn sử dụng đất đối với từng dự án cụ thể.

Một bộ hồ sơ hợp lệ cần bao gồm tờ trình, dự thảo quyết định cho phép điều chỉnh, ý kiến đóng góp từ các cơ quan liên quan, cùng những tài liệu bổ sung khác.

Đối với những địa phương có tổ chức Sở Quy hoạch Kiến trúc hoạt động độc lập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chủ động phân công nhiệm vụ rà soát này cho cơ quan phù hợp.

Một điểm vô cùng thuận lợi là chủ đầu tư sẽ không phải thực hiện thêm thủ tục điều chỉnh quyết định giao đất ban đầu đối với phần diện tích đã được cấp tỉnh ra quyết định điều chỉnh mới.

Trong quá trình thực thi, các cơ quan ban ngành đều được giao phó những trọng trách hết sức rõ ràng.

Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ đảm nhận khâu xác định giá đất, từ đó chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tính toán số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà nhà đầu tư cần nộp bổ sung.

Đơn vị này cũng chịu trách nhiệm ban hành quyết định công bố danh sách chi tiết các giấy chứng nhận thuộc diện cần xử lý.

Quyết định này chỉ được ban hành khi đã có đầy đủ thông tin xác nhận từ cơ quan thuế chứng minh chủ đầu tư đã hoàn tất mọi nghĩa vụ tài chính.

Song song đó, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đảm bảo tính minh bạch bằng cách đăng tải danh sách các giấy chứng nhận cần xử lý lên phương tiện thông tin đại chúng ba lần, mỗi lần cách nhau ba mươi ngày.

Nếu nắm rõ địa chỉ, văn phòng sẽ trực tiếp gửi văn bản yêu cầu người dân nộp lại giấy chứng nhận cũ để tiến hành điều chỉnh.

Thông tin này cũng được đồng thời gửi đến Sở Tư pháp, các phòng công chứng và chính quyền địa phương nhằm đảm bảo các bên liên quan nắm bắt kịp thời khi có giao dịch phát sinh.

Cuối cùng, cơ quan này sẽ trực tiếp chỉnh lý cơ sở dữ liệu, cấp mới hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp và trao tận tay cho người sử dụng.

Nếu chỉ xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận hiện tại, cán bộ phụ trách sẽ ghi chú rõ ràng các thông tin từ cũ thành mới tại cột nội dung thay đổi, kèm theo căn cứ pháp lý là Nghị quyết số 29 của Quốc hội.

Trong trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận nhưng tài sản đang được thế chấp hợp pháp, quy trình cấp đổi và đăng ký thế chấp sẽ diễn ra đồng thời với sự góp mặt của cả ba bên để đảm bảo quyền lợi liền mạch cho đơn vị nhận thế chấp.

Về phía người sử dụng đất, sau khi nhận được thông báo, họ cần chủ động nộp lại giấy chứng nhận cũ cùng đơn đăng ký biến động tại bộ phận một cửa.

Nếu tài sản đã trải qua các giao dịch thừa kế, chuyển nhượng hay tặng cho được công chứng trước thời điểm có thông báo, người dân chỉ cần nộp bổ sung các giấy tờ chứng minh việc chuyển quyền theo đúng quy định pháp luật dân sự hiện hành.

Phía cơ quan tiếp nhận sẽ cấp giấy biên nhận và nhanh chóng luân chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý. Mọi trình tự, thời gian và thủ tục hành chính chi tiết sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Liên quan đến vấn đề nghĩa vụ tài chính, thời điểm để xác định giá đất và tính toán số tiền phải nộp khi dự án được chuyển sang đất ở chính là lúc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh.

Số tiền chênh lệch phải nộp bổ sung sẽ được tính bằng cách lấy mức tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm hiện tại, trừ đi mức tiền đã được tính theo mục đích sử dụng đất ghi sai trên giấy chứng nhận trước đó.

Trong trường hợp giá đất tính tiền sử dụng trước đây được xác định dựa trên một tỷ lệ phần trăm so với giá đất ở, thì cơ quan chức năng vẫn sẽ áp dụng chính tỷ lệ đó cho lần tính toán này.

Đáng lưu ý, nếu số tiền mà nhà đầu tư đã nộp trước đây lớn hơn số tiền tính theo giá đất ở tại thời điểm cấp sai quy định, Nhà nước sẽ không tiến hành hoàn trả phần chênh lệch.

Đối với những phần diện tích không chuyển sang đất ở mà áp dụng các hình thức điều chỉnh khác, việc tính toán tài chính sẽ tuân thủ nghiêm ngặt theo các quy định pháp luật về đất đai thông thường.

Nghị định quan trọng này sẽ chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 7 tháng 5 năm 2026 và kéo dài cho đến khi Nghị quyết số 29 của Quốc hội hết hiệu lực.

Trong tình huống các dự án đã được phê duyệt xử lý nhưng đến hết ngày 1 tháng 5 năm 2031 vẫn chưa hoàn tất và được phép tiếp tục triển khai, dự án đó vẫn sẽ được áp dụng các quy định tháo gỡ của văn bản này.

Cuối cùng, nếu trong tương lai có văn bản pháp luật mới ban hành mang lại cơ chế ưu đãi hoặc thuận lợi hơn, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ là cơ quan có thẩm quyền cao nhất trong việc quyết định áp dụng chính sách mới cho các dự án trên địa bàn mình quản lý.