Chuyển đổi đất vườn sang đất ở được giảm tiền sử dụng đất từ 1/7/2026: Làm sao để việc thực hiện minh bạch, công bằng?

Bộ Tài chính vừa ban hành Công văn số 7173/BTC-QLCS ngày 08/6/2026 hướng dẫn việc xác định đối tượng được áp dụng chính sách giảm tiền sử dụng đất theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ, nhằm tháo gỡ các vướng mắc, bất cập về nghĩa vụ tài chính trong quá trình thi hành Luật Đất đai.

Trong đó, một trong những chính sách được người dân đặc biệt quan tâm thời gian qua là quy định giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Vậy có phải mọi trường hợp đủ điều kiện chuyển đổi đều được hưởng chính sách ưu đãi này? Làm thế nào để việc xác định “diện được giảm tiền sử dụng đất” một cách khách quan, minh bạch, tránh trục lợi chính sách?

Báo Pháp luật Việt Nam có cuộc trao đổi với Thạc sĩ, Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) xung quanh vấn đề đang được đông đảo người dân và bạn đọc quan tâm.

* Thưa Luật sư, chính sách giảm tiền sử dụng đất có phải áp dụng với mọi trường hợp đất đủ điều kiện chuyển đổi hay chỉ với một số loại đất cụ thể mới được hưởng ưu đãi về thuế?

- Theo Bộ Tài chính, điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định việc giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp:

- Đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có đất ở đã được xác định là đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền hoặc do đo vẽ địa chính trước ngày 01/7/2014 tự đo đạc thành các thửa riêng. Như vậy, chỉ áp dụng chính sách ưu đãi thuế đối với các trường hợp trên. Theo đó, người dân chỉ phải nộp phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo tỷ lệ ưu đãi do pháp luật quy định thay vì nộp 100% tiền sử dụng đất như thông thường.

*Vậy đất vườn tách thửa sau này có được hưởng ưu đãi không, thưa Luật sư?

- Đây chính là nội dung được người dân rất quan tâm, nhưng đang là vấn đề gây nhiều tranh luận trong thực tế.

Nhiều người cho rằng chỉ cần đất có nguồn gốc là đất vườn hoặc đất nông nghiệp thì khi chuyển sang đất ở đều được áp dụng mức thu ưu đãi. Tuy nhiên, Bộ Tài chính khẳng định cách hiểu này là chưa chính xác.

Theo hướng dẫn tại Công văn 7173/BTC-QLCS, chính sách giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với các trường hợp được quy định cụ thể tại Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Những trường hợp đất nông nghiệp thông thường, đất nhận chuyển nhượng riêng lẻ hoặc các loại đất không thuộc nhóm được liệt kê sẽ không thuộc diện hưởng chính sách ưu đãi này.

* Thực tế, có những hộ gia đình đang sở hữu nhiều thửa đất vườn, ao, đất nông nghiệp với các diện tích khác nhau, xin hỏi liệu họ có thể được áp dụng chuyển đổi đồng loạt các loại đất này sang đất ở để hưởng chính sách ưu đãi hay không, thưa Luật sư?  

- Về vấn đề này tôi xin trả lời rõ: một hộ gia đình không được phép chuyển đổi nhiều thửa sang đất ở để hưởng ưu đãi thuế. Nói cách khác: mỗi hộ gia đình chỉ được lựa chọn áp dụng chuyền đổi sang đất ở đối với 01 thửa đất để hưởng chính sách ưu đãi giảm thuế; các thửa khác nếu đủ điều kiện thì vẫn được chuyển đổi sang đất ở và đóng tiền theo quy định.

Nội dung này cũng đã được quy định rõ tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP  quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 01 (một) thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này. Hộ gia đình, cá nhân cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết của mình, thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này thì chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại;

Đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế theo pháp luật về quản lý thuế.

Công văn của Bộ Tài chính cũng lưu ý, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở thuộc diện được hưởng ưu đãi thì chính sách này chỉ được áp dụng đối với 01 thửa đất do hộ gia đình hoặc cá nhân lựa chọn. Đây là điểm rất quan trọng nhằm tránh tình trạng lợi dụng chính sách để chuyển đổi hàng loạt thửa đất và hưởng ưu đãi nhiều lần.

"Từ ngày 01/7/2026, khi các chính sách mới về đất đai và tài chính đất đai đồng loạt có hiệu lực, việc hiểu đúng đối tượng được hưởng ưu đãi sẽ giúp người dân tránh được những kỳ vọng không đúng và chủ động hơn trong việc thực hiện các thủ tục về đất đai.

Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người dân nên kiểm tra kỹ hồ sơ nguồn gốc thửa đất, thời điểm hình thành thửa đất và các điều kiện pháp lý liên quan để tránh phát sinh sai sót trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính."

(Thạc sĩ, LS Đặng Thị Thúy Huyền) 

* Nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại làm thế nào để việc xác định “có thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất hay không” được khách quan, minh bạch, tránh trục lợi chính sách từ phía cán bộ có thẩm quyền hoặc người dân?  

- Việc này pháp luật quy định rõ cơ quan thuế sẽ kiểm tra hồ sơ nguồn gốc đất trước khi xác định nghĩa vụ tài chính nên nếu làm đúng quy trình, quy định sẽ minh bạch, công bằng.

Theo Bộ Tài chính, việc xác định người dân có thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất hay không sẽ không căn cứ đơn thuần vào tên loại đất trên giấy tờ hiện tại mà phải xem xét toàn bộ hồ sơ địa chính, nguồn gốc sử dụng đất và quá trình hình thành thửa đất.

Do đó, cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên môi trường và các cơ quan liên quan phải phối hợp rà soát hồ sơ cụ thể của từng trường hợp để xác định đúng nghĩa vụ tài chính về đất đai.

* Từ ngày 01/7/2026, các chính sách mới về đất đai và tài chính đất đai đồng loạt có hiệu lực, từ thực tiễn kinh nghiệm của mình, Luật sư muốn bạn đọc cần lưu ý những vấn đề gì?  

- Trong thực tiễn, rất nhiều người dân nhầm lẫn giữa khái niệm “đất có nguồn gốc đất vườn” với “đất vườn được hưởng chính sách ưu đãi khi chuyển mục đích sử dụng”.

Thực tế, chính sách giảm tiền sử dụng đất là một cơ chế đặc thù và chỉ áp dụng cho những trường hợp được pháp luật quy định rõ ràng. Việc đất có nguồn gốc từ đất vườn hay đất nông nghiệp không đồng nghĩa đương nhiên được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở.

Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người dân nên kiểm tra kỹ hồ sơ nguồn gốc thửa đất, thời điểm hình thành thửa đất và các điều kiện pháp lý liên quan để tránh phát sinh sai sót trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính.

Từ ngày 01/7/2026, khi các chính sách mới về đất đai và tài chính đất đai đồng loạt có hiệu lực, việc hiểu đúng đối tượng được hưởng ưu đãi sẽ giúp người dân tránh được những kỳ vọng không đúng và chủ động hơn trong việc thực hiện các thủ tục về đất đai.

*Xin cảm ơn Luật sư!