"Cần tách bạch quyền sở hữu nhà chung cư và “tuổi thọ” nhà chung cư"

Hoàn thành nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư

Kỳ 5 - "Nhờn luật" tại KĐT Đại Thanh: Khách hàng sẽ không được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở?

Quyền sở hữu nhà ở là bất khả xâm phạm

Theo đó, tờ trình của Chính phủ đã chỉ ra những bất cập, hạn chế cần sửa đổi Luật Nhà ở, đó là quy định về sở hữu nhà ở, đặc biệt với nhà chung cư cũ không còn đủ an toàn buộc phải phá dỡ, cải tạo. Nguyên nhân là do pháp luật về nhà ở không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên chủ sở hữu cho rằng đây là quyền vĩnh viễn…

Liên quan tới vấn đề trên, phóng viên đã có cuộc phỏng vấn PGS.TS Phùng Trung Tập để có góc nhìn đầy đủ, cụ thể về quyền sở hữu nói chung và quyền sở hữu nhà chung cư nói riêng.

PV: Hiện dư luận đang có nhiều cách hiểu về quyền sở hữu nhà chung cư, có ý kiến cho rằng, việc buộc phải tháo dỡ nhà chung cư để xây lại tương đương với việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư. Như vậy có mâu thuẫn gì về quyền sở hữu?

PGS.TS Phùng Trung Tập: Quyền sở hữu tài sản bao gồm: quyền chiếm hữu; quyền sử dụng; quyền định đoạt. Theo nguyên tắc quyền sở hữu, khi chủ sở hữu tài sản của họ có được từ thu nhập hợp pháp hay tự xây dựng hoặc tự mua bán để có căn hộ, ngôi nhà đó thì cho dù là nhà chung cư hay nhà độc lập mà đã xác định họ là chủ sở hữu rồi đương nhiên họ là chủ sở hữu và quyền sở hữu này không thể bị mất khi mà ngôi nhà đó vẫn còn tồn tại.

Trong trường hợp căn hộ chung cư đã được mua thông qua hợp đồng mua bán họ trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư đó. Ở Việt Nam hiện nay chưa có quy định sở hữu có thời hạn đối với căn hộ chung cư nên quyền sở hữu của họ vẫn được bảo đảm thực hiện (Trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014)

Trong trường hợp khi nhà chung cư đó theo một văn bản hành chính, một quyết định nào đó mà phải phá dỡ thì cơ quan hay công ty thực hiện việc phá dỡ theo một quyết định của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đương nhiên phải có trách nhiệm đối với chủ sở hữu về mặt tài sản như giãn dân, di dân đến địa điểm mới hoặc đền bù tương đương về giá trị tài sản, nếu có sự chênh lệch thì thanh toán cho nhau khoản chênh lệch đó theo giá thị trường.

Do vậy, ở đây căn hộ chung cư thuộc 1 chủ sở hữu nào đó đã được xác định rồi thì họ không thể mất quyền sở hữu đối với căn hộ đó được.

Cần phải lưu giữ hồ sơ của từng chung cư

PV: Đối với nhà chung cư thì “tuổi thọ” có hạn, ở một số nước họ có quy định cứ 50 năm là họ phá bỏ chung cứ để xây mới, cũng vì lý do này mà có nhiều cách hiểu khác nhau, ông có bình luận gì về nội dung này?

PGS.TS. Phùng Trung Tập: Về nguyên tắc xây dựng thì người ta phải theo một quy tắc xây dựng hay luật liên quan đến chất lượng công trình, sức bền của ngôi nhà, nhưng Việt Nam hiện nay chưa có quy định cụ thể về vấn đề này.

Nếu áp dụng theo kinh nghiệm của phương Tây thì ngôi nhà có thể 50-70 năm sẽ hết thời hạn sử dụng và họ phải phá dỡ ngôi nhà đó để xây lại nhằm đảm bảo tính an toàn cho người sống tại ngôi nhà đó cũng như về mặt mỹ quan.

Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay chưa có quy định về thời hạn sử dụng ngôi nhà, có chăng ở nơi này nơi kia đưa ra ý kiến có nội dung này hoàn toàn là ý kiến chủ quan.

Về nguyên tắc, ngôi nhà cũ thuộc quyền sở hữu của một người và khi muốn thay đổi nó thì phải dựa trên cơ sở 1 là thoả thuận 2 là phải do quyết định hành chính của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (như tôi nói ở trên). Do vậy, bên xây lại ngôi nhà đó để kinh doanh thì đương nhiên giá cả vẫn phải bảo đảm quyền được sở hữu ngôi nhà đó cho chủ sở hữu và vị trí có thể chuyển chỗ khác nhưng quyền sở hữu không thể mất đi được.

PV: Theo ông, cần hành lang pháp lý như thế nào để người dân hiểu thấu đáo về quyền sở hữu nhà chung cư và “tuổi thọ” nhà chung cư?

PGS.TS. Phùng Trung Tập: Quyền sở hữu nhà chung cư như tôi đã phân tích ở trên, còn tuổi thọ nhà chung cư thì về mặt kỹ thuật, về chất lượng công trình xây dựng có thể xác định được “tuổi thọ trung bình” của các căn hộ chung cư. Hồ sơ của từng ngôi nhà đó phải được lưu giữ không để thất lạc, mất mát hoặc bị tiêu huỷ do các nguyên nhân chủ quan hay khách quan. Vấn đề lưu giữ hồ sơ của một ngôi nhà, ở Pháp họ thực hiện rất tốt, hầu như tuyệt đối không thể bị mất, thất lạc hay bị tiêu huỷ. Việc xác định “tuổi thọ” của ngôi nhà là căn cứ xác định thời gian sử dụng ngôi nhà, theo đó ngôi nhà phải được dỡ bỏ để xây dựng lại.

Điều này có nghĩa buộc chủ sở hữu chung cư phải tuân thủ. Không thể cho rằng quyền sở hữu nhà là của tôi, nhà vẫn ở được nên chưa cần xây dựng… mà phải tuân thủ “tuổi thọ” của chung cư mà mình đang là chủ sở hữu. Có nghĩa là hết “tuổi thọ” của chung cư thì phải xây dựng lại để đảm bảo an toàn và mỹ quan.

PV: Trân trọng cảm ơn PGS – TS Phùng Trung Tập!