Cần kiểm soát chặt nguy cơ “núp bóng” DN Việt thâu tóm đất đai trọng yếu

Phương thức đầu tư FDI vào bất động sản chậm mà chắc

Thống kê 05 năm qua cho thấy, nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh, bình quân khoảng trên dưới 35 tỷ USD/năm. Thu hút nguồn vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản thường xếp thứ 3, có năm vươn lên thứ 2. Riêng 8 tháng đầu năm 2020, do ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, thu hút vốn FDI vào lĩnh vực này đạt 2,87 tỷ USD, xếp thứ 3. Hà Nội là địa phương đứng đầu cả nước trong thu hút nguồn vốn FDI vào bất động sản. Các nước Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hong Kong, Trung Quốc dẫn đầu trong đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

Đại diện Horea đánh giá: Nguồn vốn FDI đầu tư vào bất động sản chọn phương thức đầu tư FDI “chậm mà chắc”, thông qua hoạt động mua bán dự án, sáp nhập doanh nghiệp (M&A) có các dự án có quỹ đất sạch, đã giải phóng mặt bằng, hoặc tăng dần tỷ trọng sở hữu, nên ít bị rủi ro. Trong hơn 20 năm qua, nhiều doanh nghiệp FDI đã đạt được hiệu quả kinh doanh cao và tạo được vị thế ngày càng lớn trong thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Nhìn chung, việc thu hút nguồn vốn FDI đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản như bổ sung nguồn vốn quan trọng, thay thế một phần nguồn vốn tín dụng; Đa dạng hóa sản phẩm nhà ở với nét mới về kiến trúc, nâng cao chất lượng xây dựng, tiện ích, dịch vụ; Nâng cao tính minh bạch và năng lực quản trị doanh nghiệp. Các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư mạnh vào bất động sản tại Việt Nam nhưng thống lĩnh thị trường bất động sản Việt Nam lại thuộc về các doanh nghiệp Việt.

Horea đánh giá, sau hơn 30 năm mở cửa, thu hút đầu tư nước ngoài, trong lĩnh vực bất động sản chưa có nguy cơ bị các doanh nghiệp FDI lũng đoạn, thao túng.

Tuy nhiên Hiệp hội cũng cảnh báo: Cần kiểm soát chặt chẽ hiện tượng người nước ngoài “nấp bóng” người Việt hoặc doanh nghiệp Việt để “mua chui, thâu tóm” đất đai ở các vị trí “nhạy cảm” có liên quan đến quốc phòng, an ninh, như Bộ Quốc phòng đã cảnh báo. Hoặc hiện tượng doanh nghiệp có liên hệ mật thiết với các nhà đầu tư nước ngoài, thực hiện “mua gom đất vàng” ở các thành phố lớn, có dấu hiệu đầu cơ đất đai, hoặc tích tụ các quỹ đất lớn tại các vị trí đắc địa…

Gỡ vướng chính sách cho cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở

Kể từ ngày 01/07/2015 (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu 01 nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại trong thời hạn tối đa 50 năm (có thể được gia hạn nếu có nhu cầu), trừ khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh. Qua khảo sát 17 Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn, thì đã có 12.335 người nước ngoài mua nhà tại nước ta, trong đó, có 10.020 người mua nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh, phần lớn là người nước ngoài đến từ các nước thuộc khu vực Đông Á, Đông Nam Á, như Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan, Hong Kong, Singapore. Người nước ngoài thuộc khu vực Châu Âu, Bắc Mỹ, Australia, New Zealand, Nhật Bản thường lựa chọn thuê nhà.

Theo đánh giá của Horea, chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở được thực hiện bước đầu đã có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản, hiện chưa có dấu hiệu tác động tiêu cực quá lớn đối với người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp trong việc tạo lập nhà ở.

Tuy nhiên, Hiệp hội cũng cho rằng, chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở còn một số vướng mắc như Luật Nhà ở 2014 ban hành sau Luật Đất đai 2013, nên Điều 5 Luật Đất đai quy định về “Người sử dụng đất”, chưa có đối tượng sử dụng đất là “cá nhân nước ngoài”. Tại Khoản (2.d) Điều 174 Luật Đất đai quy định: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”, chưa cho phép thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài.

Hiện chưa có khung pháp lý để giải quyết nhu cầu của chủ sở hữu nhà là người nước ngoài bán lại nhà ở. Quy định của Luật Nhà ở là người nước ngoài chỉ được mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại (có thể hiểu là không được mua nhà trong khu dân cư thông thường). Chưa làm rõ trong trường hợp dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành bàn giao, trở thành khu dân cư thông thường thì người nước ngoài có được mua hay không.