Cải tạo chung cư cũ: Ưu tiên cho người thu nhập thấp trong khu vực?

Chung cư D2 Giảng Võ – một trong số 14 chung cư cũ đã được cải tạo ở Hà Nội.

Bán chung cư đã cải tạo cho người thu nhập thấp “tại chỗ”

Cải tạo chung cư cũ là một trong những “nút thắt” trong công tác quản lý xây dựng – thị trường bất động sản mà cơ quan hữu trách phải tìm nhiều cách để tháo gỡ. Nhiều năm qua, tiến độ cải tạo chung cư cũ luôn ì ạch.

Đơn cử ở Hà Nội, từ năm 2005 đến nay, 10 năm trôi qua, việc cải tạo chung cư cũ mới đạt tỷ lệ 1%, với việc cải tạo được 14 chung cư cũ trong tổng số khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mô từ 2- 5 tầng.

100% chung cư cũ lấn chiếm, cơi nới, có mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần, xuống cấp nghiêm trọng.

Thế nhưng, cải tạo chung cư cũ toàn quốc nói chung, ở Hà Nội nói riêng là việc không hề đơn giản. Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Chí Dũng, một nguyên nhân khiến cải tạo, xây dựng chung cư cũ còn quá chậm là sự phản đối của người dân, nhất là dân ở tầng 1.

Ông Trương Hải Long, Tổng Giám đốc Tổng Cty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội - đơn vị thí điểm cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ (Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho biết, dự án có quy mô cải tạo 15 nhà tập thể 5 tầng với 2.050 căn hộ, dân số khoảng 9.300 người, nhưng công tác giải phóng mặt bằng toàn bộ khu vực Dự án gặp nhiều khó khăn, thành phố phải cho công ty được phân kỳ đầu tư để có thể thực hiện dự án.

Còn ông Phạm Hùng - Chủ tịch Cty CP xây dựng Sông Hồng - cho rằng: “Cơ chế trong giải phóng mặt bằng phải mang tính chế tài chứ không thuyết phục.

Chúng tôi làm dự án B2 Giảng Võ phải đền gấp 2,5 lần dân mới chịu. Với mỗi hộ dân đều đòi như vậy, chủ đầu tư sẽ không có lãi. Tại dự án Kim Liên, chủ đầu tư phải bỏ tiền túi ra mua nhà của 2 hộ dân quyết không chịu di dời. Không giải quyết được vấn đề giải phóng mặt bằng sẽ không cải tạo được chung cư cũ”.

Ông Trần Ngọc Hùng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam – cho rằng, cần phải đổi mới cơ chế chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ theo hướng xây dựng lại toàn bộ các khu chung cư cũ theo hình thức khu đô thị nén đồng bộ.

Bên cạnh đó, toàn bộ các căn hộ xây dựng mới này chỉ dành để tái định cư người đang ở và cho người thu nhập thấp có hộ khẩu thường trú tại phường đó, phường lân cận, quận nơi có dự án xây dựng lại khu dân cư để không làm tăng mật độ dân số, ưu tiên cho người thu nhập thấp được ở các khu trung tâm, và chỉ bán theo giá thương mại các cửa hàng mặt phố, siêu thị.

Có “cú hích” từ chính sách?

Trước đề nghị này của lãnh đạo Tổng hội Xây dựng, một doanh nghiệp xây dựng cho rằng, đề nghị này là “lý tưởng” trong bối cảnh Nhà nước bỏ tiền cải tạo chung cư cũ, và phần “cửa hàng mặt phố, siêu thị” vốn chỉ chiếm phần diện tích ở tầng đế, là để nhằm “lấy thu – bù chi” một cách tương đối cho công tác quản lý.

Trong trường hợp doanh nghiệp tự bỏ tiền ra cải tạo chung cư cũ thì ngoài việc tái định cư tại chỗ, nếu Nhà nước muốn doanh nghiệp bán nhà cho người có thu nhập thấp thì phải có cơ chế rõ ràng với những ưu đãi đáng kể.

Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ, có hiệu lực từ ngày 10/12/2015, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ.

Nghị định này đưa ra hàng loạt cơ chế ưu đãi, theo đó, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng).

Đồng thời, chủ đầu tư dự án được phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình trên cơ sở quy hoạch chung. Đối với nhà chung cư thuộc khu vực nội đô tại các đô thị là khu vực phải hạn chế phát triển công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trú thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Nghị định này cũng quy định doanh nghiệp bất động sản chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án, được chỉ định thầu với các gói cần triển khai ngay.

Về phía các hộ dân sẽ là người lựa chọn chủ đầu tư thay vì UBND như trước đây đối với các dự án chưa có chủ đầu tư hoặc đã thực hiện lựa chọn chủ đầu tư, nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ đầu tư.

Theo hình thức mới này, các hộ dân sẽ tổ chức hội nghị nhà chung cư với ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, rõ ràng tỷ lệ lợi nhuận định mức 10% có sự hấp dẫn đáng kể.

Tuy nhiên, việc tăng hệ số sử dụng đất, điều chỉnh số tầng vẫn cần phù hợp với hạ tầng tại các khu trung tâm nội đô hiện nay nên khả năng thực hiện cũng còn khó khăn khiến dự án dù hấp dẫn nhưng chưa chắc đã dễ ăn hơn để đủ thuyết phục các nhà đầu tư rót vốn.

Vì thế, đề xuất dự án cải tạo chung cư cũ chỉ bán cho người thu nhập thấp tại địa bàn, nếu không rõ ràng, có khi lại thêm phần “bó chân” doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ