Bỗng nhiên mất trắng căn nhà: Tòa Bắc Giang tuyên án thiếu căn cứ pháp lý

Thanh Oai ( Hà Nội ): Nhiều uẩn khúc trong vụ chuyển nhượng đất tại xã Bích Hòa

Cho thuê hoặc chuyển nhượng mặt bằng, nhà xưởng tại Thị trấn Từ Sơn

Tòa sơ thẩm ra quyết định phong tỏa tài sản nhưng không định giá, còn tòa phúc thẩm lại định giá theo cách làm hạ giá trị thế chấp gần một nửa. Vụ án kéo dài nhiều năm nay gây bức xúc dư luận ở Bắc Giang.

Rắc rối khi mua căn nhà vướng thế chấp

Vụ án “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản” - “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” - “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu” kéo dài đã bảy năm nay, cơ quan thi hành án đã nhiều lần thông báo bán đấu giá tài sản tranh chấp trong vụ án, trong khi người có nghĩa vụ liên quan vẫn miệt mài kêu oan tìm công lý.

Dù đã tuân thủ mọi quy định pháp luật về mua bán chuyển nhượng, bà Oanh vẫn mất trắng cả căn nhà (căn nhà nằm giữa).

Hai bản án của tòa án các cấp tỉnh Bắc Giang tạo ra nhiều ý kiến trái chiều về tính công minh của những người “cầm cân nảy mực”. Đầu đuôi vụ việc như sau: Vợ chồng ông Nguyễn Đình Bình (SN 1961) và bà Nguyễn Thị Ngọc (SN 1966, ngụ xã Tân Dĩnh, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang) là chủ nhà đất tại số 278 đường Trần Công Hãng (phường Trần Nguyên Hãn, TP Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang).

Ngày 26/12/2012, bà Nguyễn Thị Oanh (SN 1960, ngụ Khu Đông, thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang) nhận chuyển nhượng căn nhà trên. Tại thời điểm mua nhà đất, sổ đỏ căn nhà đang được chủ sở hữu thế chấp vào ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Giang.

Do đó bà Oanh, ông Bình thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất trên là trên 3 tỷ đồng, bà Oanh phải thanh toán trước để chủ nhà giải chấp lấy giấy tờ nhà về. Cùng ngày, các bên ra Văn phòng Công chứng Đ&T TP Bắc Giang ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Sau khi hoàn thành thủ tục, người mua nộp hồ sơ để sang tên chủ sở hữu tại phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP Bắc Giang.

Tuy nhiên gần hết hạn trả hồ sơ, bà Oanh nhận được thông báo tạm dừng thủ tục sang tên vì Tòa án TP Bắc Giang có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản nhà đất nói trên để đảm bảo thi hành án trong vụ án tranh chấp giữa vợ chồng Bình - Ngọc với ông Đào Hữu Thọ và bà Đỗ Thị Nga (SN 1961, ngụ phường Lê Lợi, TP Bắc Giang).

Ngày 4/1/2013 vợ chồng ông Thọ khởi kiện đòi số nợ 1,3 tỷ đồng mà ông Bình bà Ngọc vay nợ từ năm 2009, cùng ngày tòa án TP Bắc Giang ra quyết định thụ lý vụ kiện. Đến ngày 11/3/2013 ông Thọ bà Nga có đơn yêu cầu phong tỏa tài sản nhà đất tại số 278.

Ngay hôm sau, Tòa án TP Bắc Giang ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp phong tỏa tài sản trên. Đến tháng 5/2013 bà Nga khởi kiện bổ sung yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 278 đã công chứng. Sau đó hai tháng, Tòa án TP Bắc Giang ra quyết định bổ sung biện pháp phong tỏa tài sản lần hai theo yêu cầu người khởi kiện.

Phán quyết thiếu thuyết phục

Sau nhiều lần hoãn, ngày 11/9/2014 Tòa án TP Bắc Giang mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án, tuyên ông Bình bà Ngọc phải trả cho ông Thọ bà Nga 1,6 tỷ đồng.

Hai bản án của tòa án các cấp tỉnh Bắc Giang bị cho là sai lệch, thiếu căn cứ pháp lý.

Tòa cũng tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng bị đơn với bà Oanh. Đồng thời tòa giữ nguyên các quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để đảm bảo thi hành án.

Ngày 20 và 21/4/2015, Tòa án tỉnh Bắc Giang đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm, tuyên y án sơ thẩm. Bà Oanh bức xúc cho rằng Tòa án TP Bắc Giang xét xử không công bằng khi hủy quan hệ chuyển nhượng nhà đất có giá trị trên 3 tỷ đồng để phục vụ cho một vụ tranh chấp dân sự khác.

Bà Oanh lập luận ông Thọ, bà Nga không tham gia ký hợp đồng chuyển nhượng, không có quyền lợi, nghĩa vụ trực tiếp đến nhà đất 278 nên không có quyền khởi kiện. Bởi theo luật công chứng thì chỉ những người có quyền lợi, lợi ích liên quan đến văn bản công chứng thì mới có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên văn bản công chứng vô hiệu: “Ông Thọ, bà Nga không phải là bên tham gia ký kết hợp đồng nên không có quyền khởi kiện quan hệ tố tụng “tranh chấp hợp đồng”.

Và Tòa án Bắc Giang đã tự đặt ra quan hệ tố tụng dân sự mới đó là “yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu”, Luật sư Phạm Hồng Quảng (Đoàn Luật sư Hà Nội), xác nhận điều này.

Mặt khác tòa án các cấp ở Bắc Giang khi tòa tuyên hợp đồng chyển nhượng nhà đất vô hiệu nhưng lại không xem xét hậu quả của việc tuyên văn bản công chứng vô hiệu là vi phạm pháp luật. Nói như Luật sư Quảng, đây là cách tuyên án “nửa vời”.

Bản án đã tước bỏ các quyền lợi hợp pháp của bà Oanh là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Tiếp tục phân tích về pháp lý, một luật sư khác nhận định trong các phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm thì tòa các cấp Bắc Giang cho rằng hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng chưa hoàn thành thủ tục sang tên nên chưa có hiệu lực.

Và lấy điều này làm lý do duy nhất tuyên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất 278 vô hiệu là chưa thuyết phục. Trong khi đó Luật Công chứng quy định rõ văn bản công chứng có hiệu lực ngay từ thời điểm được công chứng viên kí tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Cũng theo các ý kiến luật sư, tòa các cấp ở Bắc Giang đã sai khi xác định đối tượng tranh chấp.

Cụ thể, hợp đồng công chứng thực hiện giữa vợ chồng ông Bình - bà Ngọc với bà Oanh. Và theo pháp luật thì chỉ những người có quyền lợi, nghĩa vụ trực tiếp liên quan tới văn bản công chứng mới có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên giấy tờ công chứng vô hiệu. Trong vụ án trên, ông Bình - bà Ngọc là những đối tượng không có thẩm quyền khởi kiện yêu cầu tuyên giấy tờ công chứng vô hiệu.

Phong tỏa nhà đất chưa đúng luật

Trong vụ án này, bà Oanh cũng cho rằng việc áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản nhà đất số 278 là sai luật. Bộ luật Tố tụng Dân sự đã quy định trong trường hợp áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì chỉ được phong tỏa tài sản, tài khoản có giá trị tương đương với nghĩa vụ tài sản mà người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp phải thực hiện.

Trong vụ án trên, Tòa án TP Bắc Giang đã hai lần ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là phong tỏa tài sản nhà đất số 278 mà không tiến hành định giá. Thực tế nhà đất trên có giá trị trên 3 tỷ đồng, lại bị phong tỏa để đảm bảo thi hành khoản nợ 1,4 tỷ.

Sau này vào ngày 11/11/2015, thực hiện yêu cầu của cơ quan thi hành án, Công ty CP Giám định và Thẩm định giá Thăng Long (Hà Nội) phát hành chứng thư thẩm định nhà đất số 278, cho thấy có giá hơn 3 tỷ.

Thế nhưng khi vụ án đến phiên Tòa án tỉnh Bắc Giang xét xử phúc thẩm, đơn vị này đã “khắc phục” nhược điểm tòa cấp dưới bằng cách hạ thấp giá trị căn nhà đất xuống gần tương đương với số tiền chủ sở hữu nhà đất đang nợ để “hợp pháp hóa” quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Tòa tỉnh đã dùng “thủ thuật” hạ thấp giá trị căn nhà xuống còn 1,7 tỷ đồng bằng cách xác định lại nhà đất 278 là nhà 4 tầng, nhưng thực chất căn nhà 5 tầng. Điều trên cho thấy tòa các cấp Bắc Giang đã phớt lờ các căn cứ để hạ giá trị nhà đất bị phong tỏa.

Mục đích cho giá trị này tương đương với khoản nợ cần đảm bảo thi hành án trong vụ việc vợ chồng Nga - Thọ kiện ông Bình - bà Ngọc (nợ gốc gần 1,4 tỷ đồng + khoảng 300 triệu đồng tiền lãi, tổng gần bằng 1,7 tỷ đồng - PV).

Cơ quan công chứng nói gì?

Trong vụ việc trên, cơ quan công chứng nói gì? Đại diện văn phòng công chứng khẳng định họ công chứng đúng quy định pháp luật bởi tại thời điểm xác lập hợp đồng công chứng, tài sản nhà đất không “vướng” tranh chấp, khiếu kiện.

Theo Luật Công chứng thì hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm được công chứng viên kí tên và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Mặt khác tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 71//2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở ngày 23/6/2010 nêu: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng”.

Như vậy, theo các điều luật trên thì sau khi kí công chứng hợp đồng, bên bán đã chuyển giao quyền sở hữu nhà cho bên mua. PV cũng đã liên hệ đến VKSND tỉnh Bắc Giang, TAND tỉnh Bắc Giang để tìm gặp những người đứng phiên tòa xét xử vụ án, cũng như lắng nghe nhận định trước những quan điểm trái chiều của dư luận.

Tuy nhiên rất tiếc rằng các đơn vị này đều viện các lý do, từ chối cung cấp thông tin cho báo chí. Được biết sau khi án tuyên, bà Oanh đã tiếp tục gửi đơn thư kêu cứu lên TANDTC, VKSNDTC đề nghị xem xét lại bản án.