Bộ Xây dựng đề xuất mới về mức phạt vi phạm kinh doanh bất động sản

Theo đó, đã bố cục lại dự thảo Nghị định bằng cách nhóm các hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả thành từng chương theo chức năng quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng (mảng xây dựng) được quy định trong Nghị định số 33/2025/NĐ-CP ngày 25/02/2025 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng gồm: Quy hoạch xây dựng; kiến trúc; hoạt động đầu tư xây dựng; phát triển đô thị; hạ tầng kỹ thuật; nhà ở; thị trường bất động sản và vật liệu xây dựng.

Đối với các chương có nhiều hành vi vi phạm được chia nội dung thành các mục theo trình tự của pháp luật chuyên ngành để bảo đảm quy định đầy đủ hành vi vi phạm theo pháp luật chuyên ngành, rõ chủ thể áp dụng, bảo đảm tính khoa học, thống nhất, dễ tra cứu và áp dụng như:

Chương về hoạt động đầu tư xây dựng: chia các mục theo thứ tự quá trình tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng quy định của Luật Xây dựng; xác định rõ chủ thể bị xử phạt trong từng điều khoản.

Chương về lĩnh vực nhà ở, thị trường bất động sản: chia các mục theo trình tự quy định trong Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023; xác định rõ chủ thể bị xử phạt trong từng điều khoản.

Dự thảo Nghị định gồm 97 điều, chia thành 12 chương. Về cơ bản, dự thảo Nghị định đã sửa đổi, bổ sung các quy định về hành vi vi phạm để phù hợp với các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành mới được ban hành (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn); sửa đổi các chức danh có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, mức phạt tiền tương ứng với từng chức danh trên cơ sở quy định tại Luật Xử lý vi phạm hành chính và Chương II Nghị định số 189/2025/NĐ-CP.

Một số điểm đáng chú ý của dự thảo như:

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đáp ứng điều kiện bị phạt đến 200 triệu đồng

Theo dự thảo, phạt tiền từ 120 - 160 triệu đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp hoặc không thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật trong trường hợp pháp luật kinh doanh bất động sản quy định phải thành lập.

Phạt tiền từ 160 - 200 triệu đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đáp ứng điều kiện theo quy định.

Các vi phạm trên còn chịu hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 đến 06 tháng kể từ ngày quyết định xử phạt vi phạm hành chính có hiệu lực.

Dự thảo nêu rõ, phạt tiền từ 240 - 300 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản có hành vi nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng không thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Đồng thời, buộc nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam đối với hành vi vi phạm này trong trường hợp đang thực hiện hợp đồng

Phạt tiền từ 300 - 400 triệu đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có hành vi không công khai hoặc công khai không đầy đủ, không chính xác, không trung thực thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh hoặc không cập nhật thông tin đã công khai khi có sự thay đổi trong trường hợp pháp luật kinh doanh bất động sản quy định phải công khai thông tin.

Phạt tiền từ 400 - 500 triệu đồng đối với hành vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản không đúng hình thức, phạm vi kinh doanh theo quy định.

Phạt tiền từ 500 - 600 triệu đồng đối với hành vi thu các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản không đúng theo quy định.

Vi phạm quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

Theo dự thảo, phạt tiền từ 600 - 800 triệu đồng đối với hành vi không công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.

Phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng vào kinh doanh nhưng không đủ điều kiện theo quy định. Bên cạnh đó, đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 đến 06 tháng kể từ ngày quyết định xử phạt vi phạm hành chính có hiệu lực; buộc hoàn trả số tiền đã thu không đúng quy định cho khách hàng.

Vi phạm quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Dự thảo nêu rõ, phạt tiền từ 260 - 300 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản có một trong các hành vi sau đây:

Không có chấp thuận bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở trước khi bán, cho thuê mua nhà ở theo quy định;

Không gửi bản sao văn bản cam kết bảo lãnh cho bên mua, thuê mua theo quy định khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

Không cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn quy định hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh.

Theo dự thảo, phạt tiền từ 600 - 800 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản có một trong các hành vi sau đây:

Thu tiền đặt cọc từ bên đặt cọc để mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định;

Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định;

Sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

Bên cạnh việc bị phạt tiền từ 600 - 800 triệu đồng, các hành vi vi phạm trên cũng bị áp dụng các biện pháp: Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp tương đương 50% giá trị phần tiền đã thu không đúng quy định, giá trị phần tiền đã sử dụng trái quy định; buộc hoàn trả phần tiền đã thu không đúng quy định, phần tiền đã sử dụng trái quy định trong trường hợp khách hàng có yêu cầu.

Dự thảo cũng nêu rõ, phạt tiền từ 600 - 800 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản không công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh theo quy định. Đồng thời, buộc hoàn trả số tiền đã thu của hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng có yêu cầu.

Phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với hành vi của chủ đầu tư đưa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh nhưng không đủ điều kiện theo quy định.

Vi phạm quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Dự thảo nêu rõ, phạt tiền từ 120 - 180 triệu đồng đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở có hành vi không theo dõi, đôn đốc, giám sát bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc xây dựng nhà ở theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng và thỏa thuận trong hợp đồng.

Phạt tiền từ 600 - 800 triệu đồng đối hành vi không công khai thông tin việc thế chấp quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh theo quy định.

Phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản có một trong các hành vi sau đây:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện, yêu cầu theo quy định.

Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức không đáp ứng các điều kiện, yêu cầu theo quy định.

Ngoài việc bị phạt từ phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, các hành vi trên còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp tương đương 50% số tiền đã thu của hợp đồng chuyển nhượng; buộc hoàn trả số tiền đã thu của hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng có yêu cầu.

Vi phạm quy định của chủ đầu tư về chuyển nhượng dự án bất động sản

Phạt tiền từ 600 - 800 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định.

Phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng chưa đáp ứng các điều kiện, nguyên tắc theo quy định.

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không đúng hình thức, phạm vi kinh doanh theo quy định.

Vi phạm quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Dự thảo nêu rõ, phạt tiền từ 180 - 260 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không sử dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản, hoặc sử dụng hợp đồng không đầy đủ các nội dung chính theo quy định.

Chủ đầu tư dự án ký hợp đồng bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không xác định rõ các nội dung theo quy định pháp luật.

Chủ đầu tư dự án bất động sản không xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng theo quy định hoặc xác nhận không đúng quy định; thu tiền từ khách hàng khi thực hiện xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng.

Nội dung thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Phạt tiền từ 260 - 300 triệu đồng đối với hành vi ký hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất theo quy định.

Phạt tiền từ 300 - 500 triệu đồng đối với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có hành vi không tuân thủ các quy định về giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản trong trường hợp nhà nước có quy định về giá.

Phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm các điều kiện theo quy định.

Vi phạm quy định về nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Theo dự thảo, chủ đầu tư dự án bất động sản không nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê mua nhà ở (trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận) thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:

Từ sau 50 ngày đến 06 tháng:

a) Phạt tiền từ 30 - 50 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 50 căn hộ, nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 50 - 80 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 50 đến dưới 200 căn hộ, nhà ở riêng lẻ;

c) Phạt tiền từ 80 - 160 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 200 căn hộ, nhà ở riêng lẻ trở lên.

Từ trên 06 tháng đến 12 tháng:

a) Phạt tiền từ 160 - 200 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 50 căn hộ, nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 200 - 300 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 50 đến dưới 200 căn hộ, nhà ở riêng lẻ;

c) Phạt tiền từ 300 - 500 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 200 căn hộ, nhà ở riêng lẻ trở lên.

Từ 12 tháng trở lên

a) Phạt tiền từ 200 - 300 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 50 căn hộ, nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 300 - 500 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 50 đến dưới 200 căn hộ, nhà ở riêng lẻ;

c) Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với trường hợp vi phạm từ 200 căn hộ, nhà ở riêng lẻ trở lên.

Thời điểm để xác định thời gian tại các quy định nêu trên được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao căn hộ, nhà ở riêng lẻ cho bên mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính; trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn theo quy định pháp luật về nhà ở thì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.

Trường hợp trong một dự án mà chủ đầu tư vi phạm về số lượng khác nhau, thời gian khác nhau tại các quy định trên thì tiền phạt tính theo từng mức phạt theo quy định.