Bộ Tài chính đề xuất tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo giá hợp đồng

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó làm rõ cách xác định thuế đối với chuyển nhượng bất động sản.

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, thuế được tính bằng 2% trên giá chuyển nhượng. Dự thảo Nghị định đề xuất cụ thể hóa nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch.

Trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hơn bảng giá đất do cơ quan nhà nước ban hành, giá tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại thời điểm chuyển nhượng.

Đối với giao dịch bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nếu giá kê khai thấp hơn mức quy định, phần giá trị đất vẫn xác định theo bảng giá đất; phần tài sản trên đất được tính theo giá lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành. Trường hợp địa phương chưa ban hành, áp dụng theo quy định của Bộ Xây dựng về suất vốn và giá trị công trình.

Với công trình hình thành trong tương lai, giá trị tính thuế được xác định theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng, nhân với giá tính lệ phí trước bạ hoặc suất vốn đầu tư do cơ quan có thẩm quyền công bố.

Dự thảo cũng quy định cụ thể thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Nếu hợp đồng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng có hiệu lực. Nếu có thỏa thuận bên mua nộp thay, thời điểm được xác định khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng bất động sản.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế.

Dự thảo tiếp tục kế thừa quy định hiện hành với một số trường hợp đặc thù. Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải nộp thuế tại thời điểm góp vốn, nhưng sẽ phát sinh nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp; khi đó, tổ chức nhận vốn góp thực hiện kê khai và nộp thuế thay.

Đối với các giao dịch ủy quyền, nếu bên nhận ủy quyền có đầy đủ quyền của chủ sở hữu, thu nhập được xác định là chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp chỉ nhận thù lao, khoản thu nhập được tính vào tiền lương, tiền công.

Ngoài ra, dự thảo cũng làm rõ cơ chế xác định giá cho thuê lại, nguyên tắc kê khai và nộp thuế trong các trường hợp thế chấp, bảo lãnh hoặc thực hiện theo quyết định của tòa án.

Dự thảo Nghị định hiện đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến góp ý trên Cổng Thông tin điện tử.