Sau khi UBND TP Hà Nội chính thức phê duyệt Đề án xây dựng 4 huyện gồm: Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì thành quận vào năm 2020, đến thời điểm hiện tại, bất động sản (BĐS) tại một số khu vực vẫn rục rịch tăng giá nhẹ. Với nhận định khó có đợt “sốt đất” như trước đây nên các chuyên gia khuyến cáo cần cẩn trọng khi đầu tư.
Giá đất vẫn tăng nhẹ
Anh Nguyễn Đình Vượng, trú tại thôn Tương Chúc, xã Ngũ Hiệp (Thanh Trì, Hà Nội) cho biết, hiện anh đang rao bán mảnh đất nằm trong khu dân cư với giá 25 triệu đồng/m2, gần với đường gom của Quốc lộ 1A.
“Vào cuối năm 2018, giá BĐS tại khu vực này vào khoảng 20 triệu đồng/m2. Cách đây gần nửa năm đã tăng lên 25 triệu đồng/m2 và hiện giữ ổn định. Mặc dù đường gom nằm cạnh Quốc lộ 1A đã hoàn thành nhưng khu vực này không chứng kiến giá BĐS tăng vọt như thời điểm trước năm 2019” – anh Vượng cho hay.
Ghi nhận thực tế tại khu vực xã Đông Dư (huyện Gia Lâm), gần với Khu đô thị Vinhome Ocean Park, giá BĐS cũng tương đối ổn định ở mức từ 27 – 33 triệu đồng/m2. Một số khu vực gần với đường giao thông như thị trấn Trâu Quỳ giá bán được ghi nhận tăng nhẹ từ 5 – 7%, ở mức 100 – 130 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Tương tự, tại khu vực thị trấn Trạm Trôi (huyện Hoài Đức) cũng có sự tăng nhẹ về giá, ở mức từ 70 – 100 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, huyện Đông Anh được đánh giá là khu vực có khả năng tăng mạnh về giá cũng ghi nhận sự ổn định trong thời điểm này. Ông Vũ Đức Tuyên – Giám đốc sàn giao dịch BĐS IP Land cho biết, hiện nay, giá BĐS tại các địa bàn là điểm nóng về “sốt giá” trước đây như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Tiên Dương, thị trấn Đông Anh... có ghi nhận tăng nhẹ so với thời điểm nửa đầu năm 2019 nhưng không cao.
"Tại địa bàn xã Vĩnh Ngọc, gần với cầu Nhật Tân và Dự án thành phố thông minh, BĐS trong khu dân cư dao động từ 20 – 25 triệu đồng/m2. Sau khi chứng kiến nhiều đợt sốt giá ảo trước đây, thời điểm hiện tại các giao dịch ở khu vực Đông Anh đã giảm. Nhà đầu tư không muốn đầu tư mạnh vào khu vực này nữa, vì thực tế giá BĐS ở đây đã ở mức cao nên các giao dịch đa phần là những người có nhu cầu thật” – ông Tuyên nói.
Cũng theo ông Vũ Đức Tuyên, các khu vực chuẩn bị được nâng cấp đơn vị hành chính thành quận của Hà Nội ở thời điểm hiện tại và ít nhất là trong năm 2020, không có khả năng xảy ra “sốt đất”, giá BĐS có tăng nhưng chỉ tăng nhẹ, mang tính tạm thời.
“Thực tế giá BĐS tại các khu vực này đã được đồng loạt đẩy giá từ thời điểm có thông tin được nâng cấp thành quận. Trải qua nhiều đợt “sốt đất” chủ yếu là mua đi bán lại của những người đầu cơ, giá đã bị đẩy cao hơn rất nhiều so với thực tế, vượt quá khả năng mua của phần lớn dân số trẻ - những người có nhu cầu thực nhưng lại chưa đủ tích lũy tài chính” – ông Tuyên cho hay.
Tránh tâm lý đám đông
TS Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế cho rằng, phân bố và kết cấu đô thị tại Việt Nam hiện nay đang đi ngược với xu thế của thế giới. Nếu như ở các nước phát triển, những người nghèo sẽ ở khu vực trung tâm do không có điều kiện tài chính, phải sử dụng các phương tiện công cộng, còn người giàu sẽ ở các vùng ven. Nhưng ở Việt Nam thì ngược lại, những người có thu nhập thấp khó có khả năng để sở hữu một sản phẩm BĐS tại khu vực trung tâm.
“Vì vậy, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, nhiều nhà phát triển BĐS tập trung vào các dự án ở vùng ven để khai thác nhóm khách hàng có thu nhập thấp và trung bình được xem là tất yếu. Nắm bắt được cơ hội này, những người đầu cơ BĐS đã đi trước một bước, tiến hành gom đất sau đó đẩy giá kiếm lời. Do đó, nhiều thời điểm đã làm cho thị trường bị "sốt đất" ảo.
Các khu vực được quy hoạch từ huyện thành quận chưa có bất cứ hạ tầng gì thì giá bán được đẩy lên cao hơn rất nhiều so với các khu vực đã đi vào hoạt động, đây chính là nghịch lý của thị trường” – ông Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận.
Đồng quan điểm, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam, KTS Phạm Thanh Tùng cho biết, người Việt Nam có xu hướng mua bán theo tâm lý đám đông, ở khu vực nào có thông tin quy hoạch, mở đường..., người dân tâp trung vào mua bán, thậm chí tranh giành nhau để được mua.
“Thời gian qua, xảy ra rất nhiều tranh chấp tại các hợp đồng giao dịch BĐS là do người dân chủ quan, thiếu kiến thức về pháp luật và không có nhu cầu nhờ luật sư can thiệp trong các hợp đồng kinh tế. Bên cạnh đó do “tâm lý đám đông” ở đâu đông người mua là tập trung tới, vô tình đã tạo điều kiện cho các đối tượng đầu cơ, lách luật” – KTS Phạm Thanh Tùng nói.
Theo chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Đoàn Văn Cương, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm dần tại khu vực trung tâm và các khu vực chuẩn bị thành quận đã được đầu tư hạ tầng tương đối hoàn thiện nên giá BĐS tại các huyện chuẩn bị thành quận nói riêng và trên địa bàn TP Hà Nội nói chung sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Tuy nhiên, sẽ không có việc tăng vọt về giá như nhiều thời điểm trước đây, do người tiêu dùng đã thông minh hơn rất nhiều và những cơ chế quản lý chặt chẽ thị trường từ cơ quan Nhà nước. Vì vậy, việc đầu cơ để tăng giá kiếm lời sẽ không còn phù hợp và có thể sẽ gặp rủi ro” – ông Cương nhận định.
"Bốn huyện ngoại thành Hà Nội sẽ chính thức lên quận vào năm 2020 nhưng để xây dựng và kiện toàn bộ máy chính quyền, cơ sở hạ tầng cần một thời gian dài nên có thể trong khoảng thời gian này sẽ xảy ra tình trạng tăng giá đất, tuy nhiên cũng sẽ sớm được thị trường điều tiết theo đúng giá trị thực.
Khi giao dịch người dân cần hết sức chú ý đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, còn những thông tin và chủ trương chỉ là nguyên cớ để đầu cơ và đẩy giá, không phù hợp với những người có nhu cầu thực." - Chuyên gia nghiên cứu thị trường, Hiệp hội BĐS Việt Nam Trần Quốc Dương
