Thông tư 13/2017 của NHNN sửa đổi, bổ sung nhằm đảm bảo quyền lợi người mua nhà ở hình thành trong tương lai (NOHTTTL) và tăng cường trách nhiệm chủ đầu tư.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, các quy định liên quan đến việc bảo lãnh NOHTTTL hiện nay chỉ mới giải quyết được một phần vấn đề và vẫn còn những lỗ hổng về quyền lợi cho người mua.
Tạo sự yên tâm cho người mua
Tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 quy định, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua NOHTTTL phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Sau đó, NHNN ban hành Thông tư 07/2015 về bảo lãnh NH để các NH tham gia bảo lãnh NOHTTTL nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập.
Cơ quan quản lý cần xem xét có cho các chủ đầu tư, các công ty kinh doanh BĐS tại Việt Nam tiếp tục huy động vốn từ tiền của người dân hay không. Bởi vì một khi cơ chế huy động tiền của người dân được bỏ đi, quyền lợi của người mua nhà mới được đảm bảo hoàn toàn.
Mới đây, NHNN đã tiếp tục ban hành Thông tư 13 để sửa đổi bổ sung một số nội dung. Kèm theo đó, NHNN cũng ban hành danh sách 42 NHTM đủ điều kiện bảo lãnh NOHTTTL. Tại Thông tư 13, NHNN quy định các NHTM phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng hồ sơ bên mua trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến.
Chủ đầu tư có trách nhiệm phải gửi cho NHTM hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Theo các chuyên gia, quy định này chặt chẽ hơn so với Thông tư 07 và giúp người mua nhà yên tâm hơn, vì theo quy định trước đây người mua chỉ được nhận bản sao cam kết thư bảo lãnh của NH. Đồng thời, quy định này cũng giúp thị trường hạn chế được những chủ đầu tư yếu kém.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS cho biết, trong một thời gian dài, thị trường BĐS Việt Nam phát triển bùng nổ một cách tự do dẫn đến nhiều rủi ro trong đầu tư kinh doanh, đặc biệt đối với người mua - đối tượng yếu thế khi tham gia thị trường. Điều này đặt ra yêu cầu phải có giải pháp để bên cạnh việc ổn định thị trường phải hạn chế rủi ro cho hoạt động kinh doanh BĐS.
Do đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất và được Quốc hội thông qua một giải pháp để tránh rủi ro là bảo lãnh NH cho hoạt động kinh doanh BĐS như Hàn Quốc, Nhật Bản đã làm. Với những quy định của Luật Kinh doanh BĐS và đặc biệt khi NH có danh sách các NH đứng ra bảo lãnh, hoạt động bảo lãnh NOHTTTL tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ đi vào nề nếp, rủi ro về hoạt động mua bán của người mua giảm nhiều vì NH sẽ kết hợp với chủ đầu tư và người mua để nhanh chóng đưa sản phẩm đi vào thị trường.
Nhưng vẫn còn lỗ hổng
Dù tán thành với Thông tư 13, nhưng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội kinh doanh BĐS TPHCM cho rằng, trong vấn đề bảo lãnh NOHTTTL các NH có lợi thế hơn, vì NH đã cho chủ đầu tư vay phát triển dự án và khi bảo lãnh cho chủ đầu tư sẽ thu phí bảo lãnh 1-2%, thậm chí có NH yêu cầu thêm tài sản bảo đảm mới thực hiện bảo lãnh. Như vậy, lợi ích của các bên vẫn chưa được hài hòa, bởi tất cả các khoản phí đều được tính vào giá bán và người mua nhà phải gánh hết.
Một chuyên gia tài chính cũng chia sẻ, khi NH cho chủ đầu tư vay vốn thực hiện dự án sẽ có quyền thế chấp trên tài sản của chủ đầu tư. Thế chấp đó NH sẽ không bao giờ giải chấp cho đến khi nhận được số tiền vay của chủ đầu tư trả cho NH. Trong khi đó, người dân đóng tiền cho chủ đầu tư, nếu NH không nhận được đủ tiền từ chủ đầu tư sẽ không giải chấp, chủ đầu tư không thể chuyển giao quyền sở hữu cho người dân. Hoặc trường hợp phải thực hiện bảo lãnh, cũng có thể NH sẽ xem xét và tìm kiếm những vấn đề trong giao dịch của chủ đầu tư không khớp với hợp đồng bảo lãnh để nắm lấy và không trả tiền cho công ty BĐS vì lý do không thực hiện được quy định. Như vậy người mua nhà hiện vẫn còn nhiều thiệt thòi khi mua NOHTTTL.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính NH cho biết, ở Việt Nam, người mua ký hợp đồng mua nhà xong có thể đóng góp vào dự án đó theo tiến độ 30% hay 50% và cuối cùng là 100%. Chủ đầu tư dùng tiền đó để xây nhà và NH phát hành bảo lãnh và nếu người mua không nhận được nhà đúng tiến độ, NH sẽ đứng ra bồi thường cho khách hàng. Nhưng tại Hoa Kỳ không có vấn đề NH đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư để dự án hình thành đúng tiến độ, bởi Hoa Kỳ không cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ người dân, mà chỉ có thể vay NH.
Nếu người dân muốn đóng tiền cọc hoặc đóng đủ tiền trước sẽ đóng vào tài khoản phong tỏa. Chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản đó cho đến khi hoàn thành giao nhà, lúc bấy giờ chủ đầu tư, NH và khách hàng đồng ý giải tỏa tiền đó cho chủ đầu tư, tức là trả tiền cho NH. Theo đó, NH giải chấp rồi chuyển quyền sở hữu từ chủ đầu tư qua người mua nhà. Khi người dân muốn mua nhà hoặc dùng tiền của mình hoặc vay NH để mua nhà với hình thức như vậy không có rủi ro, không có vấn đề đóng tiền nhà theo tiến độ để chủ đầu tư cầm tiền đó đi làm việc khác.
