Băn khoăn vể câu chuyện nhận thế chấp sau Dự án KĐT Tây Nam Kim Giang I

Dự án gần 2 thập kỷ vì sao vẫn “dang dở”

"Đại dự án" Khu đô thị Tây Nam Kim Giang I được giới thiệu có vị trí vàng, là trung tâm của 6 quận nội thành Thủ đô với hạ tầng đồng bộ hiện đại, quy tụ các tiện ích nội và ngoại khu đẳng cấp như công viên rộng hơn 140ha, hồ điều hòa và hệ thống xây xanh, khu vui chơi, trung tâm thương mại…

Dự án được "khai sinh" bằng quyết định số 119/2006/QĐ-UBND ngày 20/07/2006 của UBND TP Hà Nội về việc Phê duyệt QHCT Khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang I, tỷ lệ 1/500.

Địa điểm thực hiện dự án tại phường Hạ Đình (quận Thanh Xuân), phường Đại Kim (quận Hoàng Mai) và xã Tân Triều (huyện Thanh Trì), Hà Nội, với diện tích 49,89ha, tổng dân số khoảng 9.110 người.

Sau đó, KĐT Tây Nam Kim Giang I này đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại các Quyết định số 139/QĐ-UBND ngày 11/01/2008; Quyết định số 3791/QĐ-UBND ngày 23/8/2012 và Quyết định số 1535/QĐ-UBND ngày 31/3/2016.

Đáng chú ý, Quyết định số 3791/QĐ-UBND có nhiều thay đổi lớn, điều chỉnh ô đất HH01 với chức năng sử dụng đất từ đất Công cộng Thành phố (ký hiệu: CCTP) sang đất công trình Hỗn hợp: thương mại dịch vụ, khách sạn, văn phòng (ký hiệu: HH01), nâng tầng cao 3 tòa nhà, trong đó tòa nhà giữa gồm 02 khối đế, nâng tầng cao từ 15 tầng và 21 tầng lên 25 tầng và 31 tầng. Hai tòa nhà còn lại nâng tầng cao từ 12 tầng và 15 tầng lên 17 tầng và 21 tầng; Phần đế công trình nâng từ 3 tầng lên 5 tầng.

Cùng với đó, điều chỉnh chức năng sử dụng đất ô đất HH02 từ đất công cộng khu vực (ký hiệu: CCKV) sang đất hỗn hợp; thương mại dịch vụ, khách sạn, văn phòng và nhà ở (ký hiệu: HH02) điều chỉnh ranh giới ô đất nhưng vẫn giữ nguyên diện tích đất; Số tầng tòa nhà gồm 02 khối cao tầng và 01 khối đế, nâng tầng cao từ 12 tầng và 18 tầng lên 25 tầng và 31 tầng. Hai tòa nhà còn lại nâng tầng cao từ 12 tầng và 15 tầng lên 17 tầng và 21 tầng…

Ngày 22/12/2017, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Hùng ký ban hành Quyết định số 8843/QĐ-UBND về phê duyệt đồ án điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại các ô đất HH1, HH2, CT2, CT3 và CT6A, thuộc Khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang I.

Liên quan đến dự án này, trả lời trên báo chí, ông Nguyễn Văn Lăng, Phó Chủ tịch UBND xã Tân Triều cho biết, dự án Khu đô thị Tây Nam Kim Giang I có diện tích hơn 30ha được triển khai từ năm 2007 nhưng khu vực này hiện tại mới chỉ có một vài chung cư và một khu nhà thấp tầng được xây dựng.

Trả lời trên báo Kinh tế Đô thị, đăng tải ngày 24/08/2021, Bí thư Đảng ủy phường Đại Kim Phạm Hải Bình cho biết, Dự án Khu đô thị Tây Nam Kim Giang đã được quy hoạch từ lâu, đã có chủ trương giao cho đơn vị thực hiện. Tuy nhiên đến nay, TP vẫn chưa có quyết định chính thức giao đất cho các đơn vị này thực hiện dự án. Việc chậm giao đất để triển khai dự án theo quy hoạch được duyệt đã gây áp lực không nhỏ trong quản lý trật tự đô thị cho chính quyền địa phương.

Chưa biết, việc dự án sau gần 20 năm vẫn còn dang dở là vướng mắc về chính sách hay năng lực chủ đầu tư. Tuy nhiên, mục đích đây nhân văn ban đầu của dự án được UBND thành phố Hà Nội thông qua đã không được đảm bảo. Đáng buồn hơn khi không ít người người dân đã nhường công cụ sản xuất (đất đai) của mình để nhà đầu tư thực hiện dự án nhưng lại trở thành "hoang hoá".

Chủ đầu tư thế chấp những gì?

Song song với chính quyền Hà Nội, Công ty TNHH Đầu tư Thanh Xuân Bắc cũng đã có những “động thái” tích cực của riêng mình. Công ty đã có những Quyết định/Nghị quyết về việc phê duyệt Tổng mức đầu tư, điều chỉnh tổng mức đầu tư, điều chỉnh quy hoạch chi tiết Dự án đầu tư xây dựng công trình tại các ô đất ký hiệu TT1, TT2 (TT2A, TT2B), TT3, TT4, TT5 (TT5A, TT5B), TT7A, CT2, CT3, CT6A, HH01, HH02, VP, P1, G1, G2, CX1 thuộc Khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang I.

Theo tài liệu của phóng viên, ngày 21/2/2017, Công Ty TNHH Đầu Tư Thanh Xuân Bắc đã mang dự án này đi thế chấp tại Ngân Hàng TMCP Việt Á (số 34A-34B Hàn Thuyên, Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam) bằng hợp đồng số 511-003/17/VAB/TCQTSDA.

Tài sản đảm bảo từ hợp đồng này là “Toàn bộ các quyền tài sản của Bên thế chấp được hưởng phát sinh từ Dự án Đầu tư Xây dựng công trình tại các ô đất ký hiệu TT1, TT2 (TT2A, TT2B), TT3, TT4, TT5(TT5A, TT5B), TT7A, CT2, CT3, CT6A, HH01, HH02, VP, P1, G1, G2, CX1 thuộc Khu ĐTM Tây Nam Kim Giang I tại phường Hạ Đình-quận Thanh Xuân, phường Đại Kim- quận Hoàng Mai và xã Tân Triều-huyện Thanh Trì, Hà Nội.”

Trong đó gồm các khoản lợi thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của quyền sử dụng đất hoặc hạ tầng từ dự án; Quyền đòi nợ hoặc các khoản phải thu phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng kinh tế; Các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, các khoản phí thu được trong quá trình đầu tư, kinh doanh dự án.

Cũng theo HĐ số 511-003/17/VAB/TCQTSDA, tài sản đảm bảo thế chấp gồm “toàn bộ các quyền tài sản của Bên bảo đảm được hưởng phát sinh từ Hợp đồng đồng Liên danh hợp tác đầu tư về việc Liên danh hợp tác đầu tư xây dựng Dự án “Dự án Đầu tư Xây dựng công trình tại các ô đất ký hiệu TT1, TT2 (TT2A, TT2B), TT3, TT4, TT5(TT5A, TT5B), TT7A, CT2, CT3, CT6A, HH01, HH02, VP, P1, G1, G2, CX1 thuộc Khu ĐTM Tây Nam Kim Giang I” ký kết giữa Công ty CP Đầu tư Xây dựng Phát triển Nhà số 7 Hà Nội và Công ty TNHH Đầu tư Thanh Xuân Bắc ngày 23/01/2017”.

Liên tiếp sau đó, Công ty Thanh Xuân Bắc tiếp tục thế chấp quyền tài sản của dự án Tây Nam Kim Giang I với Ngân hàng Việt Á bằng các hợp đồng số 511-004/17/VAB/HĐTDTDH, 511-004/17/VAB/TCQTSDA… và mới đây nhất, ngày 04/05/2023, Ngân hàng Việt Á tiếp tục nhận thế chấp cho Công ty Thanh Xuân Bắc bằng HĐ số 511-036/23/VAB/HDTCQTSHDLD. Tài sản đảm bảo là các quyền tài sản của bên đảm bảo liên quan đến dự án KĐTM Tây Nam Kim Giang I.

Không chỉ nhận thế chấp cho công ty Thanh Xuân Bắc, ngày 14/4/2017, Công ty CP Đầu tư PHD đã ký HĐ số 511-004/17/VAB/TCQTSHĐ với Ngân hàng Việt Á, tài sản đảm bảo là quyền tài sản phát sinh của Công ty CP Đầu tư PHD từ Hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh số 03/2017/HTKD/TXB-PHD ký ngày 10/04/2017 giữa Công ty TNHH Đầu tư Thanh Xuân Bắc và Công ty CP Đầu tư PHD về việc thực hiện Dự án Đầu tư Xây dựng công trình tại các ô đất ký hiệu TT1, TT2 (TT2A, TT2B), TT3, TT4, TT5(TT5A, TT5B), TT7A, CT2, CT3, CT6A, HH01, HH02, VP, P1, G1, G2, CX1 thuộc Khu ĐTM Tây Nam Kim Giang I tại phường Hạ Đình - quận Thanh Xuân, phường Đại Kim- quận Hoàng Mai và xã Tân Triều - huyện Thanh Trì, Hà Nội.

Như đã nêu trên, năm 2017 Công ty TNHH Thanh Xuân Bắc và Công ty CP Đầu tư PHD thế chấp khá nhiều hạng mục của dự án này tại Ngân hàng TMCP Việt Á. Tuy nhiên, tại thời điểm này dự án đã đủ điều kiện huy động vốn theo quy định hay chưa vẫn còn là câu hỏi ngỏ.

Pháp luật Plus sẽ tiếp tục tìm hiểu và đăng tải khi có thông tin mới nhất.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP: “Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.”

Tại Điều 7 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã quy định về Điều kiện vay vốn như sau: “Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây: 2. Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.”